Агентство недвижимости в Паттайе Siam Rus Tradind является крупнейшим партнером и продавцом квартир в проектах New Nordic.

Новый проект New Nordic Boutique condo

Компания "Нью-Нордик" пользуется заслуженным доверием на рынке недвижимости. Покупателям предоставляются различные варианты взаимодействия на всём протяжении пользования жильём

Компания гарантирует годовой доход 10% от стоимости квартиры, в течении 5-20 лет, в зависимости от проекта. Цены начинаются от 2 500 000 бат. Все квартиры имеют полную меблировку и бытовую технику.

Компания гарантирует по контракту обратный выкуп квартиры (при желании покупателя), но купленной только на тайскую квоту , причем по повышенной стоимости начиная с 5 года владения квартирой. Это сделано для того, чтобы стимулировать покупку недвижимости на тайскую квоту.

Компания Нью-Нордик обязуется компенсировать владельцам квартир потери от ежегодной инфляции,которая в Таиланде составляет в пределах 3%. Это значит, что каждый год, сумма дохода в размере 10% будет интедексироваться на 0,3%.

Дополнительным преимуществом является также и то, что владелец квартиры будет иметь право проводить ежегодно 21 день в своих или подобных апартаментах бесплатно или продать это право и получить дополнительный доход.

Два варианта оплаты:

1. беспроцентная рассрочка платежа на время строительства.
2. при полной оплате за квартиру, начисления начинаются со следующего месяца, в независимости когда начнется строительство.

Гарантии покупателю от застройщика Нью-Нордик:

1. Права на собственность с момента оформления сделки.
2. Владельцу купленной квартиры в одном из проектов Нью-Нордик, гарантируется право проживать бесплатно 21 день ежегодно в своих или подобных апартаментах, или продать это право и получать и от этого дополнительный доход. Мы продаем не только квартиры, но и доход .
3. Компенсируется ежегодная инфляция в Таиланде.
4. Застройщик гарантирует обратный выкуп квартиры в любое время, купленных на тайскую компанию.

: самые низкие цены от застройщика на начальной стадии продаж и на низких этажах и на тайскую квоту, чем выше этаж, тем цена квартиры будет выше.

Правила покупки квартиры в New Nordic

Покупка квартиры на тайскую компанию

• На сайте цены даны на тайскую квоту, на иностранную квоту цены будет выше в пределах на 100 - 200000 бат
• В тайском ООО, на которое будет оформлена квартира, Покупатель будет директором и владельцем 49% уставного капитала.
• Три тайца, владеющие совокупно 51%, напишут отказные расписки от каких-либо претензий от имущества этого ООО (что и есть квартира)

Это стандартная практика в Таиланде. Кондоминиумы, где стройка уже завершена, как правило не имеют больше иностранной квоты (она распродается во время стройки).

Просто при покупке квартиры из иностранной квоты собственником будет частное иностранное лицо, а при покупке земли, дома, таунхауса или квартиры из тайской квоты - собственником будет тайская компания, которая “де факто” полностью контролируется иностранцем. И недвижимость покупается только так.

По такому же принципу происходит и покупка земли, домов и таунхаусов - все что стоит непосредственно на земле может быть куплено только на имя тайской компании. Но, обратите внимание - в обоих вариантах это будет покупка в собственность

Каков механизм покупки недвижимости на тайское имя?

Скажем сразу для лучшего понимания: покупка “на тайское имя” и “на имя тайской компании” - синонимы. Имеется ввиду одно и то же.

Какие плюсы и минусы покупки квартиры на имя тайской компании?

Плюсы такой покупки:

1. Примерно в 75% случаев цена в тайской квоте ниже цены в иностранной. Разница может быть от 2-3 до 20%.

2. На имя одной компании можно купить много квартир - 5, 10, 50 и т.д. Для тех, кто приобретает жилье с целью последующей сдачи в аренду это весьма выгодно, поскольку цена аренды квартиры не зависит от того, на чье имя она куплена. Кроме того, всегда можно переехать в Таиланд и заняться управлением собственной недвижимостью с получением долгосрочной визы и разрешения на работу.

3. В свете “закручивания гаек” в России (запрет на владение иностранной недвижимостью) покупка недвижимости на тайскую компанию становится единственным способом “купить себе дачу в Раю” и не “засветиться”. В свидетельстве о собственности будет указано только название юридического лица, но не будет никаких сведений о том, кто контролирует эту компанию.

4. При покупке квартиры на тайскую компанию покупателю не нужно предоставлять документы о том, что деньги были ввезены в Таиланлд из-за рубежа. То есть оплату можно производить хоть с оффшора, хоть кредитной картой, хоть наличными, хоть деньгами, собранными на паперти!

Минусы такой покупки:

Регистрация тайской компании стоит от 30 000 бат и больше. Ежегодное содержание - еще 10 -12 000 батов. Но застройщик Нью-Нордик открывает своим покупателям недвижимости на тайскую квоту бесплатно компанию.

Итого при покупке на Тайскую компанию:

1. Налог при покупке 6.3% оплачивает Нордик.
2. Компанию бесплатно открывает Нордик.
3. Покупатель получает от 5 до 20 лет гарантированной аренды с правом обратного выкупа, начиная с 5 года владения квартирой, в зависимости от самого проекта и его стоимости.
4. При оформлении выплачивается только амортизационный фонд (ремонтные работы) - 500 бат за кв. м. И установка счетчиков около 20.000 бат.
5. Ежемесячные вычеты это обслуживание - 75 бат за кв.м. - Нордик платит половину от этой суммы. И телевидение 350 бат.

ВОПРОСЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ И ОТВЕТЫ НА НИХ:

Вопрос:

На разных сайтах пишут разные условия сотрудничества, не могли бы дать свои комментарии

Ответ:

По поводу той разношерстной информации, которую Вам давали другие агенты, комментировать не буду. Однако хочу отметить, что New Nordic построил множество проектов. И условия время от времени менялись.

Так, например, с 1 апреля 2017 года новым клиентам больше не предлагается опция Buy Back, по которой через 10 лет застройщик гарантировал обратный выкуп квартиры по цене контракта.

Поэтому если Вы всерьез интересуетесь покупкой, то стоит начать с выбора конкретного проекта и рассмотреть текущие предложения от застройщика. И тогда по выбранному Вами проекту в New Nordiс Вам дадут полные ответы, которые Вы зададите, и которые будут вненены в контракт при покупки квартиры. И многое решается индивидуально покупатель -застройщик!

Компания New Nordic действительно предлагает самые выгодные условия по инвестициям в недвижимость. Покупая квартиру и отдав ее в управление, Вы сможете заработать не более 5-6% годовых чистыми. Потому как сдавать квартиру без простоев получается далеко не всегда, особенно сейчас, в кризис, когда предложение превышает спрос...

Но в любом случаи в New Nordic самая высокая доходность из Всех компаний Таиланда! Так как Нордик дает гарантированный доход, более высокий, чем можно было бы получить, сдавая квартиру в аренду традиционным способом через агентство недвижимости.

Вопрос:

Если я оформил квартиру на тайскую компанию, и со мной что-то случилось, у наследников проблемы будут с переводом собственности?

Ответ:

Касательно Вашего вопроса по поводу передачи прав собственности в случае смерти владельца: все будет зависеть от того, как Вы оформили собственность, и было ли составлено завещание. Если владелец предварительно составил завещание, обратившись в местную юридическую компанию, то процесс наследования пройдет без сюрпризов и собственность получат наследники согласно завещанию.

Если завещания не было, то в этом случае нужно будет подготовить пакет документов из России, свидетельствующих о смерти собственника и сделать заверенный перевод. Далее решать вопрос передачи собственности через суд можно будет, воспользовавшись услугами одной из местных юридических компаний.

Юридически процедура будет почти аналогичной как для квартиры в иностранной квоте, так и для квартиры, оформленной на тайскую компанию, с той лишь разницей, что во втором случае в суде будет решаться вопрос о передаче прав на долю в компании. При этом для перевода собственности не потребуется обращаться в земельный департамент и оплачивать налоги за перевод собственности на имя нового владельца.

Я, наверное, неправильный риелтор. Я не умею врать людям, даже приукрашивать действительность не люблю. Может быть потому, что всю жизнь до этого занимался высокотехнологичным бизнесом, в котором во главе угла - экспертиза и аналитика запросов клиента, разработка грамотного ТЗ, а затем и техническая реализация проекта. А здесь искажение правды может привести к печальным последствиям - невыполнению проекта, штрафам и разрывом контрактов.

На различных форумах и в жизни, меня очень часто спрашивают об экономической целесообразности инвестиций в недвижимость Таиланда. У многих людей сейчас СМИ создало некий образ-мечту - вложись в недвижку за рубежом - и ты без пяти минут миллионер.

Попробую развеять некоторые мифы о рынке недвижимости Таиланда:

1. Самый главный миф - недвижимость в Таиланде крайне дешевая.

Это уже давно не так. Теперь здесь нельзя купить нормальную квартиру дешевле 1 млн.бат (или 30 000 долларов). Хорошие квартиры начинаются вообще от двух, двух с половиной миллионов и выше.. Средняя цена однобедрумной квартиры - 3.5 млн.бат или чуть больше 100 000 долларов США. Понятно, что это все равно дешево, ведь речь идет о курортной недвижимости, причем на первой линии от моря и в раскрученных курортных местах. Да еще и в стране с круглогодичным туристическим сезоном. Но - не копейки, как это было 10-15 лет назад.

2. Недвижимость в Таиланде дорожает с каждым годом. Причем на величину от 20 до 50%.

Ну что можно сказать - последние два-три года такого не наблюдается. Как и везде в мире, в Таиланде - тоже кризис. По моим наблюдениям, небольшой рост происходит только в сегменте земельных участков, расположенных на море, а также в сегменте прибрежных кондоминиумов.

Что касается земли - она реально дорожает год от года, но не вся и не везде. Востребована лишь первая линия от моря, и это понятно, почему - это идеальное место для отеля, ресторана, а также виллы или кондоминиума. Наиболее быстро (до 20-30%) в год, земля растет в тех местах, где она еще недооценена - Самет, Чанг, например. В остальных местах - это уровень 5-10% в год.

Что касается кондоминиумов - здесь все еще более сложно. Востребованы квартиры с видом на море, кондоминиумы, которые имеют хорошую территорию, бассейны, детские горки, парки, которые хорошо управляются и обслуживаются. В таких кондо квартиры растут в цене с каждым годом. Пусть на 5-10%, но растут.

Вся остальная недвижимость (дома, виллы, кондоминиумы не у моря) сейчас абсолютно непригодна для инвестиций. По крайней мере, кратко- и среднесрочных.

Понятно, что это утверждение не абсолютно. Рынок недвижимости сейчас расслоился, есть много предложений с большими скидками и специальными условиями. Обладая знанием рынка, даже сейчас можно найти объекты из перечисленных выше категорий, вполне подходящие для успешных инвестиций. Но это требует грамотного подхода к отбору вариантов, а еще лучше - взаимодействия с опытным агентом, который может помочь в этом вопросе.

3. Покупая квартиру на этапе пре-сейла, Вы в любом случае окажетесь в выигрыше.

К сожалению, и это утверждение не вполне верно. Некоторые застройщики изначально очень сильно завышают цены на свои объекты. И купив квартиру, пусть и на пре-сейле, Вы можете оказаться в положении, когда стоимость покупки окажется выше среднерыночных цен даже и через 2-3 года после окончания строительства. Здесь опять же, может помочь только агент, который в курсе тенденций рынка недвижимости в регионе, знает уровень цен, а также знаком с особенностями ведения бизнеса каждого Застройщика.

4. В Таиланде круглогодичный сезон, поэтому можно хорошо зарабатывать на сдаче квартир или домов в аренду.

В общем-то, насчет сезона - это правда. Таиланд уже превратился в круглогодичный курорт, все больше людей это поняло и стало приезжать на отдых не только осенью-зимой, но и летом.

Но.. Что Вам надо знать об особенностях рынка аренды недвижимости?

Во-первых, для сдачи в аренду лучше приобретать квартиру, а не дом. Почему? Потому то, что в Хуа Хине а) много поселков и домов, но мало кондоминиумов б) кондоминиумы стоят на море, а дома - на удалении от города.

Таким образом, предложений по квартирам гораздо меньше, они более удобны для арендующих с точки зрения местоположения - им не нужно в обязательном порядке арендовать машину для перемещений, проще отдыхать с детьми, так как кондо стоят на море и т.п.

Во-вторых, цены на аренду жилья сильно зависят от сезона. Поэтому политика ценообразования должна быть максимально гибкой, иначе жилье будет простаивать.

Это значит, что уровень цены может снижаться в зависимости от сезона и срока аренды на 20-40%. Тогда у Вас больше шансов заполучить арендатора.

Одна из самых привлекательных сфер экономики Тайланда - недвижимость. Об этом свидетельствуют растущие темпы застройки: новое жилье привлекательно по цене, а сдавая его в аренду, можно еще и заработать. Инвестиции в недвижимость Тайланда выгодны и безопасны. Оформление покупки упрощено и четко прописано на законодательном уровне, что позволяет избежать сложностей и коррупционных схем. Кроме того, благодаря нескончаемому туристическому потоку цены на недвижимость в Тайланде постоянно растут, и купив новое жилье у застройщика, через несколько лет можно продать его намного дороже.

Фото: Shutterstock

Сейчас в Тайланде строительный бум: львиная доля инвестиций приходит в страну для возведения новых объектов. Но несмотря на быстрый рост цен, стоимость недвижимости всё равно остается гораздо ниже, чем цены на подобные апартаменты в больших городах СНГ.

Еще один плюс при покупке недвижимости в Тайланде - стабильность тайского бата. С 2008 года в Королевстве нет инфляции, поэтому здесь выгодно делать бизнес и инвестировать в недвижимость. Крупные корпорации Европы и Америки массово размещают склады и фабрики в Тайланде благодаря очевидной выгоде.

Фото: Shutterstock

Довериться профессионалам с хорошей репутацией

Приобретение недвижимости в Тайланде окружено страхами и слухами. Всё дело в том, что людям иногда сложно разобраться в законах чужой страны. Но если обратиться к опытному застройщику, например Siam Oriental, можно рассмотреть плюсы и минусы покупки недвижимости в Тайланде досконально и получать от инвестиций большую выгоду. Siam Oriental работает на рынке Тайланда более десяти лет, и все эти годы пользуется репутацией надежного и ответственного застройщика. За время своей работы Siam Oriental помог обзавестись лучшим жильем в Тайланде по самым выгодным ценам тысячам клиентов из разных стран СНГ.

Сейчас застройщик выводит на рынок уже 10-й объект - комплекс Siam Oriental Plaza. Он состоит из 190 квартир различных планировок и площадей, на любой вкус и бюджет: от уютных студий до двухспальных апартаментов. Квартиры уже укомплектованы кондиционерами и кухней, дополнительно можно заказать услуги дизайнера и мебельщика. Под каждую квартиру предусмотрена парковка. Кроме того, первый этаж Siam Oriental Plaza отведен для коммерческих целей, а опытный в тонкостях тайского бизнеса застройщик поможет с открытием массажного салона или кафе. На крыше здания будет бассейн, возле которого владельцу жилья предоставят шезлонг. После купания можно отдохнуть в финской и турецкой банях, которые также входят в комплекс Siam Oriental Plaza.

Фото: siamoriental.net

С опытным застройщиком покупка жилья в Тайланде проходит быстро и комфортно. Деньги можно переводить из-за границы, а оформление всех юридических нюансов берут на себя профессионалы с многолетним опытом. Если вы вкладываете деньги в недвижимость не с целью перепродажи, а для ее аренды (еще один выгодный способ заработать на инвестициях в стране с развитым туризмом), Siam Oriental присмотрит за жильем в ваше отсутствие: проверит электроприборы, техническое состояние, передаст ключи квартиросъемщикам.

Фото: Shutterstock

Около 10% владельцев жилья от Siam Oriental зарабатывают деньги на сдаче своих апартаментов в аренду, так что у застройщика большой опыт в сфере посредничества между арендодателем и квартиросъемщиком. Этот способ заработка популярен в Тайланде, ведь у человека в стране остается собственное жилье и он может приехать сюда отдыхать в любое время. Когда же владелец уезжает из страны, квартира не пустует, а приносит деньги. Прибыль от подобных сделок может составлять сотни тысяч батов в год! Новый комплекс Siam Oriental Plaza находится прямо у моря, потому можно не сомневаться, что туристы предпочтут снимать квартиры в этом доме.

Фото: siamoriental.net

Квалифицированная поддержка Siam Oriental

Юристы компании помогут составить договор покупки, аренды или продажи, проконсультируют о тонкостях передачи квартиры в дар либо по наследству и возьмут на себя прочую бумажную волокиту, а также переведут договор с русского языка на английский, поскольку лишь контракт на английском языке имеет юридическую силу. От решения купить квартиру до того, как человек становится ее полноправным хозяином, обычно проходит меньше месяца. Таким образом, вложить деньги в недвижимость Тайланда - это не только надежно и выгодно, но и удобно и просто.

Фото: Shutterstock

Покупка недвижимости в Тайланде с целью инвестирования и приумножения своего капитала позволит вам не волноваться за свои деньги и доход. Тайланд - экономически стабильная страна со стремительно развивающейся туристической отраслью, хорошим качеством сервиса и услуг. Приобретая квартиру здесь, вы получаете лето круглый год, море, солнце и свежие фрукты. Несомненно, инвестиции в недвижимость Тайланда - безопасный и выгодный способ вложить деньги, который уже оценили тысячи компаний и частных предпринимателей.

Москва, 23.10.2017

Инвестиции в тайскую недвижимость приносят баснословную прибыль, в разы превышающую доход от инвестиций в европейское строительство. Встаёт вопрос о том, как же на самом деле формируется цена жилья и столь ли доходно мероприятие, а также какие риски подстерегают капиталовладельцев на этапе покупки жилья.

Крупные застройщики в развивающихся странах Азии организуют строительство множества комплексов, далее – продают его инвесторам, те, в свою очередь, отдают недвижимость в управление этим же застройщикам, которые одновременно являются управляющей компанией . Зайстройщики далее ведут на местах обслуживание и уапрвление объектов, а также сами находят съёмщиков.

От всего этого собственник, купивший жилье на Пхукете, в Паттайе или Самуи, независимо от того, на каком этапе строительства находилась его недвижимость и была ли она востребована, получает гарантированный доход. Если вы решитесь приобрести квартиру, виллу или апартаменты, а также другой вид недвижимости на phuketbuyhouse.com , то сумма дохода от инвестиций в год составит порядка 10% от стоимости жилья. Схема инвестирования напоминает некую пирамиду – вновь купившие квартиру или любую другую площадь, даже если в аренду туристам ее сдадут через год-два, получают свою ежегодную долю не за счёт прибыльности этой площади. Проданная недвиждимость уже активно эксплуатируется и с лихвой окупает затраты на содержание и постройку новых площадей.

Крупные застройщики утверждают, что могут с помощью сдачи в аренду готовых апарт-отелей, приобрести которые возможно , окупить траты на строительство и на оплату новых долгов инвесторам. О состоянии дел, о том, что творится на территории его апартамента, инвестор и не подозревает. Но, по задумке, это его и не должно волновать, управленцы всё приведут в порядок, ведь это в их интересах.

Правовая сторона сделки

По договору купли-продажи недвижимость можно купить в полную собственность или в срочную аренду сроком на 30 лет с правом продления договора дважды, то есть на 90 лет. Купивший по договору аренды может сам пользоваться помещением – сдавать его или проживать в нём, а может отказаться от использования, заключив второй договор сроком на 10 лет и получив право 20-процентной скидки на проживание во время отдыха в любой точке, где его застройщик имеет жилой комплекс с апарт-отелем. Этот договор также можно продлить по желанию сторон, а расторгнуть его может покупатель в любой момент по своему усмотрению. Купленную квартиру можно перепродавать, такие объекты уже есть на вторичном рынке жилья.

Как можно начать инвестиции

Ориентировочная цена на предлагаемые объекты колеблется вокруг 90 тысяч долларов за апартамент-студию в престижном курортном месте со всеми видами современного комфорта. Виллы, предлагаемы к продаже, к примеру на Пхукете, имеют более широкий ценовой диапазон, который начинается от 150 тыс. долларов и может доходить до нескольких миллионов долларов, здесь. Развитая инфраструктура обязательно присутствует в каждом строящемся комплексе, так что прогадать с арендой здесь никак нельзя – повсюду есть хорошая охрана, спа-салоны, гольф-поля и многое другое, остаётся выбрать только живописность места и его самобытность. Строительство идёт быстрыми темпами практически круглогодично.

Что происходит, если застройщик всё-таки вдруг окажется банкротом? Существует два поручателя, которые принимают на себя обязательства по выплатам арендаторам, то есть риск для них в подобных делах сводится к нулю. Поручатели достраивают объект и оказывают те же услуги, что и первый застройщик. В настоящее время к аренде предлагаются в основном меблированные квартиры-студии в наиболее посещаемых курортных районах Тайланда: в Паттайе и Самуи - подешевле, на Пхукете и на Бали – чуть повыше цены.

При покупке необходимо также дополнительно раскошелиться на оплату госналога по переходу права собственности, который составляет около 3 % цены за жильё, и который покупатель и продавец оплачивают в равных долях.

Существует такса в размере 15 долларов за квадратный метр площади, это расценки на единоразовый сбор за капремонт. На собственника возляжет обязанность ежемесячно поагашать кварплату, которая составляет порядка 50 долларов в месяц, если речь идет о квартире, на апарт-отели и вилла эта сумма будет зависеть о т площади помещения и размеров строения.

И ещё о доходе

Доход от аренды разных комплексов начисляется по-разному, нужно смотреть условия в каждом конкретном случае, например, на Бали предлагают арендатору 9%, но выплаты идут в долларах, а в Тайланде рента может составлять 10%, но выплата будет в тайской валюте.

Кстати, в Тайланде нет налога на недвижимость, взимаемого в странах Европы каждый год.

У партнеров

Один из самых актуальных и обсуждаемых вопросов на сегодняшний день - заменят ли в будущем роботы живых людей на производстве. О том, как обстоят дела с роботизацией промышленности в столице, мы поговорили с руководителем Департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александром Прохоровым

Чем Таиланд привлекателен для инвестирования в недвижимость

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Среди российских частных инвесторов Таиланд в последние 15 лет стал привычным регионом для поиска выгодных объектов. Самыми известными местами выбора апартаментов и вилл являются Паттайя, острова Пхукет и Самуи. Просевший в 2015 году из-за валютного поток россиян, теперь снова восстанавливается.

Месячное проживание в Таиланде (исключая лакшери-варианты) дешевле, чем перелет из Москвы. Цены на , несмотря на качественный ремонт и курортное местоположение, ниже московских и питерских. Они могли быть еще ниже, если бы не интерес иностранцев, ставший мировым трендом в последние 30 лет. Стоимость студии или квартиры с одной спальней – от 800 тыс. до 3 млн бат (курс около двух рублей), в зависимости от близости к морю. Курс тайской (бат) в последние несколько лет находится во флете. Это значит, что в долларах объекты в среднем стоят столько же. Но в батах, из-за сильной конкуренции между застройщиками и маркетинговых акций, цена недвижимости нередко снижается.

Инвестирование в недвижимость на круглогодичном курорте имеет один несомненный плюс: её можно сдавать в аренду на время вашего отсутствия. К тому же это диверсифицирует риски, ведь график цен на жилье и часто имеют разнонаправленные тренды. Если ваша цель – просто жить под пальмами и южным солнцем, то можно арендовать жилье для зимовки или на время отпуска. Но тогда это нельзя назвать инвестицией, у вас не будет собственности и тем более получаемого с неё пассивного дохода.

Вложения в «первичку» на стадии строительства, как и в России, дает преимущество в цене 20–25%. Современные технологии и теплый климат позволяют сдавать объекты примерно за полтора года. Первоначальный взнос может составлять от 10% полной стоимости (в среднем 25%). График платежей бывает гибким, например, привязанным к строительному циклу: возведение «коробки», покрытие кровлей, этап отделки и т. п. Последний взнос совершается после сдачи объекта. При наличии грамотного посредника полное оформление сделки занимает два–три часа.

Сложности приобретения недвижимости в Таиланде

Существует стереотип, что недвижимость в странах так называемого третьего мира стоит дешево. Некоторые даже рассчитывают, что достаточно сдать или продать свою квартиру в российском мегаполисе и безбедно жить на пляже, нигде не работая. Стереотип, как минимум, устаревший. А в целом неверный. Те времена, когда можно было купить дом у моря за 20–30к долларов, прошли лет 12–15 назад. Тайская экономика стремительно развивается, туристическая инфраструктура дорожает. На рынок давят богатые покупатели из Европы и США, а также соседней Австралии. Сегодня за эту цену можно купить разве что домик за 2–3 км от пляжа или кондоминиум в бедном районе. Цена квадрата в новостройке колеблется от полутора до 3 тыс. долларов. В то же время, не следует планировать инвестиции в расчете на 20%-й ежегодный рост стоимости приобретенного жилья или арендных ставок. Цены растут, но не более 3–5% в год и не во всех районах.

Приобрести «недвигу» на стадии фундамента – хороший ход, дающий скидку при покупке. Но, если вы плохо ориентируетесь в местном рынке, то может постичь разочарование. Застройщики, особенно в престижных районах, нередко изначально завышают прайсы, а затем устраивают маркетинговые распродажи. Есть немало покупателей, которые на это клюют и оказываются в минусе по . Помимо этого, покупая новостройку, вы должны понимать: большинство привлекательных мест возле моря и с качественной туристической инфраструктурой уже давно заняты. Поэтому новое жилье рядом с береговой линией – большая редкость. Либо оно стоит таких денег, что ваши вложения не окупятся много лет. Выходом из ситуации может быть покупка квартиры в приморском кондоминиуме, где идет ротация жильцов. Кроме того, её легче сдать в аренду.

Для иностранцев здесь не действуют привычные и давно отработанные на Западе схемы . Есть только беспроцентная рассрочка от застройщика на время строительства. Готовое жилье приобрести в рассрочку не получится. Дополнительно около 500 долларов в год стоит обслуживание кондоминиума, включая содержание бассейнов и круглосуточную охрану. Кроме того, регистрация прав собственности потребует затрат 6–7% от стоимости жилья.

Теперь поговорим о главном препятствии. По тайским законам иностранец не имеет права владеть землей, её разрешается только арендовать. Поэтому используются различные юридические схемы. Приобрести дом или таунхаус можно на имя местной компании, которая на 51% номинально принадлежит тайцам. Вы будете её директором и управляющим, по доверенности от тайских акционеров. Не сможете только выкупить все здание целиком. Это правило не действует для кондоминиумов, где квартира сразу приобретается на свое имя. Но и там не менее 51% квартир должно принадлежать тайским гражданам или компаниям.

У способа оформления на тайскую компанию есть и плюсы:

• более низкая цена (от 3 до 20%);
• таким путем обходится запрет на владение иностранной недвижимостью для российских госслужащих и силовиков.

Схема работает более 30 лет и контролируется государством. Пока неизвестно о случаях, когда иностранец лишился собственности из-за местных мошенников.

Обязательно учитывайте, что в Таиланд нельзя привезти чемодан наличных и купить недвижимость. Это грозит проблемами с законом. Для этого необходимо открыть счет и сделать перевод из российского банка в тайский или расплатиться чеками American Express. В назначении перевода необходимо указать «Приобретение недвижимости».

Что выбрать: дом или квартиру

Если ваши планы – жить в Таиланде постоянно, стоит рассмотреть вариант с домом или таунхаусом. Тогда есть смысл заморачиваться с соблюдением земельного законодательства. Если вы планируете бывать в Тае «наездами», лучше ориентироваться на небольшое кондо. Минус – в цене такой покупки. Квартира в хорошем месте площадью 60 кв. м. стоит примерно так же, как и дом с тремя спальнями в 120 квадратов.

Плюсы кондоминиума:

• простота оформления сделки;
• право собственности наступает с момента подписания документов;
• экономия на транспортных расходах (комплексы располагаются в центре жилой и туристической инфраструктуры);
• ниже затраты на эксплуатацию, поскольку нет необходимости содержать бассейн, делать текущий ремонт, поддерживать чистоту;
• дом сложнее продать, поскольку тайский рынок перенасыщен предложениями;
• есть возможность извлекать прибыль от сдачи апартаментов в аренду.

Квартиру можно отдать в управление тому же агентству или местной управляющей компании. Доходность от аренды составляет от 4 до 8% годовых в валюте. Кстати, сдавать квартиру во время вашего отсутствия – лучше, чем не делать этого. В тропическом климате жилье без присмотра и вентиляции быстро зарастает плесенью. Неудивительно, что покупка кондо с последующей сдачей в аренду – самый популярный у россиян вариант инвестирования в тайскую недвижимость.

Как избежать ошибок при покупке и аренде жилья

Часто можно услышать, что самостоятельный поиск объекта в интернете дает экономию за счет комиссии риэлтера и гонорара юриста. Возможно, это так, если вы ходите снять домик на пару недель отпуска. Если же вы рассматриваете приобретение жилья или его долгосрочную аренду, не рекомендую идти таким путем. Из известных мне компаний в качестве примера можно взять , которая работает в этой стране с 2012 года. Она занимается не только продажей и арендой, но и работает по принципу круглосуточного консьерж-сервиса. Кстати, на блоге этой фирмы можно найти много интересных подробностей о способах получения пассивного дохода от тайской недвижимости.

Для успешной сделки в чужой стране требуются:

1. Счет в тайском банке.
2. Знание особенностей местного рынка и законов государства, налогового режима.
3. Владение английским и помощь носителя тайского языка при переговорах с продавцом.

Договор купли-продажи составляется на английском, свидетельство о собственности – исключительно на тайском. Договор, написанный на русском языке, не будет иметь юридической силы на территории Таиланда

Важно ознакомиться с содержанием свидетельства о праве собственности, а также выписки из реестра Земельного департамента. Из последнего можно узнать о всех предыдущих владельцах, о наличии обременения в виде или ипотеки. Стоит учитывать градостроительные и экологические требования в вашем административном районе. Все это нереально узнать без грамотного посредника.

Обратите внимание, как в контракте прописаны штрафные санкции, применяемые к застройщику в случае срыва графика строительства. Также важно понимать, какие финансовые последствия угрожают вам при просрочке платежа. В случае нарушения сроков оплаты по договору, он может быть расторгнут по инициативе продавца. Учтите, что задаток в этом случае не возвращается. Вы можете дополнительно за свой счет нанять независимого юриста для проверки чистоты сделки. Но, если вы имеете дело с крупным агентством, завоевавшим репутацию на рынке, можно без этого обойтись.

Если вам предлагают купить на свое имя построенный или почти готовый дом, это повод насторожиться. В итоге может оказаться, что реальным собственником является тайская компания. И нужно постараться выяснить, почему объект не был выкуплен еще на стадии строительства. Возможно, это неликвид. При посредничестве риэлтерского агентства, вероятность таких случаев снижается.

То, что работает на отечественном рынке недвижимости, трудно применить на зарубежном. Без инсайдера, хорошо знающего подводные камни сделки, риск финансовых потерь здесь возрастает многократно. В среднем вознаграждение посредника составляет «на круг» около 3% от суммы контракта. Не принимайте во внимание обилие рекламы, которую размещает агентство. Расходы на маркетинг будут заложены в стоимость услуг, которые вы оплачиваете. Что касается объектов, то рекламируются, как правило, такие, которые трудно продать без рекламы. Смотрите больше на отзывы клиентов, длительность работы на тайском рынке, наличие русскоговорящих специалистов, широту выбора предложений. Большинство граждан СНГ, постоянно проживающих в Таиланде, занимаются именно риэлтерским бизнесом. Поэтому выбрать русскоязычное агентство, особенно в Патайе, не проблема.

Кто имеет опыт приобретения недвижимости в Таиланде или зимовок в арендованном жилье – пишите свои отзывы в комментариях. Если вас интересует недвижимость на Пхукете, то есть знакомый, который уже много лет занимается там новостройками. Пишите, дам контакт.

P.S. Кстати, зимний сезон 2018–2019 года, скорее всего, проведу в Таиланде или на Бали. Если кто-то из читателей планирует поездки, то можно спланировать совместный отдых.

Всем профита!