Можно ли переоформить ипотечный кредит. Нюансы кредитования жилья. Можно ли переоформить ипотеку на другого человека, иную квартиру или поменять банк? Какие существуют ограничения при переоформлении ипотечного кредита

– это довольно длительный процесс сотрудничества между банком и клиентом. В течение этого времени могут возникнуть обстоятельства, благодаря которым сотрудничество станет обременительным, и тогда клиент банка может задуматься о том, чтобы сменить финансовую компанию, либо и вовсе переоформить заем.

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека?

Причин на то, чтобы заняться переоформлением, существует множество. Но первое, что должен сделать клиент банка – это обратиться в свою финансовую компанию, где он брал деньги в долг.

Переоформить ранее оформленный заем можно только если на то согласна сама финансовая компания. Конечно, у самих банков от такой процедуры никакой выгоды нет, но, в большинстве случаев, они идут на встречу клиенту. Крупные государственные финансовые компании, такие как Сбербанк и ВТБ банк, чаще всего разрешают сделку, так как уже не единожды осуществляли операции по смене собственника.

Зачастую такой метод позволяет с успехом погасить задолженность.

Что говорит закон?

В РФ закон гласит, что есть всего две причины, согласно которым финансовая компания может одобрить подобные сделки. И это:

переоформление займа на иное лицо;
рефинансирование, благодаря которому клиент банка перекредитовывается в другой финансовой компании.

Основной закон, регулирующий данный вопрос – это ФЗ «Об ипотеке», .

Если же жилище переоформляется при бракоразводном процессе, то учитывается так же Семейный кодекс и статьи с 33 по 39, а так же статья 45 и 60. Здесь учитываются интересы не только мужа и жены, но и несовершеннолетних детей .

Причины

Разберем более подробно, что именно может послужить для такого решения, как осуществляется перевод ипотеки на другое лицо или рефинансирование.

Ухудшение материального положения

Если учесть, что ипотечные займы выдаются на довольно долгий срок, нет ничего удивительного в том, что финансовое положение клиента может за все это время стать хуже. Если подобная ситуация возникает, то финансовые компании обычно предлагают следующее решение вопроса:

рефинансирование займа под более низкий процент;
увеличение срока кредитования и, соответственно, уменьшение размера платежей.

Иногда заемщик сам предлагает переоформить кредит на другого человека (например, на родственника). Кредитор может пойти на подобные уступки, но только если новый заемщик платежеспособен.

Переход в другой банк

Если учесть, что на данный момент конкуренция между банками достаточно велика, финансовые компании стараются заводить себе постоянных клиентов – особенно таких, которые приносят им прибыль в виде ипотечных займов.

В результате другие банки могут предложить вам более низкий процент займа, более лояльные условия, минимальный пакет документов, более длительный срок кредитования и так далее. Важно, что чтобы оформить данную процедуру, не нужно получать согласие банка, в котором вы первоначально оформили кредит.

А что же тогда нужно ? Необходимо:

Заключить договор с новой финансовой компанией, взять у них деньги и погасить кредит в старом банке.
Заранее нужно продумать все нюансы – в том числе и выгоду от нового кредитования. К примеру, с вас в новом банке могут взять дополнительные комиссии за переоформление кредита и оформление страховки.

Рассчитать новые условия по ипотеке можно на онлайн-калькуляторе.

Изменение семейного статуса

Если супруг с супругой разводятся, то часто возникает ситуация, когда перед бывшей семьей встает вопрос, как именно следует переоформить ипотечный договор, по которому один был заемщиком, а второй – созаемщиком или поручителем.

Особенно этот вопрос будет актуален в том случае, если ипотека остается на одном супруге, а квартира переходит к другому.

В этом случае банк может одобрить принятие решения по переходу ипотеку от одного заемщика к другому. Однако новый заемщик должен будет подтвердить свою финансовую состоятельность .

Другие причины

А вот и другие случаи, когда может понадобиться перекредитование:

Возможно, изначально ипотечный заем был взят для кого-то из родственников или друзей.
Человек решил провести процедуру рефинансирования. Потому что помимо ипотеки есть и иные кредиты, и их было бы удобно погашать одним платежом.
У человека нет финансовой возможности выплачивать заем, и его родственники берут эту обязанность на себя.

Все эти варианты так же могут стать причиной для переоформления ипотеки.

Нюансы переоформления

Как уже и говорилось ранее, такие крупные банки, как Сбербанк, ВТБ банк и Россельхозбан к пусть и не охотно, но все же соглашаются на переоформление кредита, так как в подобных сделках у них имеется большой опыт. Разберем, каковы нюансы подобного переоформления.

В Сбербанке

Банк Сбербанк, имеющий огромный опыт на подобном поприще, разработал свою программу рефинансированию, но при этом не слишком лояльно относится к тем клиентам, которые хотят переоформить заем на другого человека.

На текущий момент ставка по перекредитованию составляет 9,5%, но, даже если банк отказал вам в процедуре, ничто не мешает вам взять средства в долг в другом банке и погасить кредит в Сбербанке. Предложение о рефинансировании прописано на странице www.sberbank.ru .

В ВТБ

Так же как и Сбербанк, ВТБ банк так же не слишком охотно идет на переоформление, ведь для банка это связано с определенными рисками. И все же попытаться подать заявку на переоформление можно, особенно если новый клиент в состоянии подтвердить свою платежеспособность.

Так же как и Сбербанк, ВТБ банк предлагает программу рефинансирования на следующих условиях:

Фиксированная ставка по данной программе составляет 8,8%.
Кредит выдается исключительно в рублях.
Важно, чтобы первоначальный взнос составлял не более 80% о суммы, которая берется в кредит.
Максимальный срок кредитования при рефинансировании составляет 30 лет.
Подобным образом можно занять у банка до тридцати миллионов.
За оформление кредита в банке не взимаются комиссии.

Подробности рефинансирования прописаны на странице www.vtb.ru .

В других банках

Какие еще банки и на каких условиях предлагают рефинансирование?

Газпромбанк, так же как и Автобанк , предлагает рефинансирование от 8,8% на срок до 30 лет www.gazprombank.ru .
Тинькофф банк в свою очередь предлагает процентную ставку от 8,25% на срок до 25 лет и на сумму от трехсот тысяч рублей.
Россельхозбанк так же готов предложить свои услуги на сумму от 100 тысяч рублей сроком до 30 лет и с процентной ставкой от 9,05%. www.rshb.ru .

Процесс переоформления

Разберем подробнее, что нужно сделать для того, чтобы кредит был переоформлен.

Что потребуется?

Пожалуй, одного только вашего желания переоформить кредит будет недостаточно. Нужно найти человека, который будет согласен на переоформление. Кроме того, есть один важный нюанс – такой человек должен быть состоятельным и суметь подтвердить свои доходы.

Кроме того, можно продумать этот нюанс заранее и еще на стадии оформления кредитного договора прописать в нем нюанс, согласно которому, при желании, вы сможете переоформить ипотеку на другого человека.

Если же речь идет о рефинансировании, то здесь все еще проще. Для другого банка нужно будет собрать следующие бумаги:

заявление-анкету, в которой будет прописано, какой именно пакет услуг вы выбрали;
паспортные данные всех лиц, которые участвуют в оформление – в том числе созаемщиков и поручителей;
документы на недвижимость;
подтверждение доходов.

Так как образец анкеты есть практически на любом сайте, предлагающем рефинансирование, то этот пункт особых проблем вызвать не должен. Кроме того, образец и бланк для заполнения всегда можно запросить в отделении банка.

Как правило, если потенциальный клиент предоставил весь необходимый пакет документов, рассмотрение заявки не затягивается более недели.

Как видите, достаточно большое количество банков предлагает программу по рефинансированию. Но, как правило, она действует только в отношении следующих граждан:

лица должны достигнуть 21 года;
гражданин должен работать непрерывно на одном и том же рабочем месте хотя бы в течение полугода.

А вот для пенсионеров и лиц, которые достигнут пенсионного возраста еще до того, как будет погашен кредит, данная программа не действует .

Пошаговые действия

Для того, чтобы получить возможность переоформить заем, нужно предоставить в банк список определенных документов. Список этих документов уже указан выше. Важно, что финансовая компания, помимо уже указанного перечня, может затребовать и другие документы.

Итак, как же выглядят действия по переоформлению ипотеки?

Для начала нужно подать в банк заявление, где будет указано, почему вы решили переоформить или рефинансировать кредит.
Если кредит оформляется через другой банк, то, после того как будет погашен залог, нужно получить свидетельство из банка о снятии ареста.

После того, как процедура погашения долга будет окончена, останется только оформить новый кредитный договор.

Как видите, процедура довольно проста и не вызывает затруднений, но только в том случае, если Кредитор согласен на переоформление .

Заключая кредитный договор, предназначенный для покупки жилья в ипотеку, неизвестно, как в дальнейшем сложатся жизненные обстоятельства заемщика. Потеря работы, развод или ухудшение здоровья — причины, которые заставляют задуматься, можно ли переоформить ипотеку на другого человека.

Переоформление

Согласно ГК РФ, который регулирует кредитные отношения между банком и заемщиком, допускается переоформление ипотеки на другого гражданина в случае согласия кредитора.

Как правило, в процедуре переоформления банковское учреждение не получает никакой выгоды, но оно идет навстречу заемщику при условии, что нет для совершения данных действий никаких препятствий. Наиболее частые причины переоформления ипотеки:

Развод. В случае оформления развода один из супругов оставляет за собой желание продолжать оплачивать долг по ипотечному кредиту. Ситуация встречается довольно часто. На практике банки дают согласие в отношении таких просьб.
Переезд . При смене плательщиком кредита места жительства и нежелании продавать квартиру или возвращать ее обратно банку, он может написать заявление по смене ответственного лица по договору.
Потеря трудоспособности. При получении основным заемщиком инвалидности, его родственники могут обратиться в банк с просьбой переоформить ипотеку на другого человека.
Утрата платежеспособности. В случае потери работы и ухудшении материального положения для сохранения ипотечного жилья и хорошей кредитной истории можно переоформить займ на другого человека, например, на супругу.

Банк может дать согласие на смену заемщика по кредитному договору только при наличии веских оснований.

Новый кредитоплательщик должен отвечать всем необходимым требованиям кредитора, то есть быть трудоспособным, иметь достаточный доход и хорошую финансовую репутацию. Только в случае пройденной проверки банк может согласиться на замену заемщика.

ВАЖНО! Самый простой способ переоформления ипотечного кредита на другого человека — перевод остаточного долга и одновременная продажа квартиры с разрешения банка.

Требования к новому заемщику

Потенциальному клиенту, претендующему на ипотечный займ, банк предъявляет свои требования и список ограничений. Новый заемщик должен подходить под следующие критерии:

Ограничение по возрасту. В основном он должен составлять от 21 до 65 лет. В некоторых банковских учреждениях максимальный возраст может быть больше.
Трудоустройство на постоянной основе.
Иметь российское гражданство.
Регистрация (временная или постоянная) в городе, где находится банк.
Полная дееспособность.
Платежеспособность. После уплаты ипотеки должно оставаться не менее 60% семейного дохода.

Пошаговая инструкция

Процедура переоформления начинается с обращения к кредитору с обозначением причин, толкнувших на принятие такого решения. После ознакомления с обстоятельствами банк предлагает варианты решения сложившейся ситуации.

Смена нового заемщика предусматривает последовательность следующих действий:

Подготовка необходимой документации новым плательщиком ипотеки.
В процессе организационных мероприятий по переоформлению кредита, прежний заемщик должен вносить плату за жилье согласно графику платежей, чтобы не допустить просрочки.
Оценка залогового имущества за счет нового клиента (не обязательное условие).
Внесение заявки по замене заемщика на Кредитный комитет.
Оформление сделки.

В назначенный день прежний клиент заполняет заявление на досрочное погашение ипотеки за счет средств, полученных новым плательщиком. Прежний заемщик получает справку, которая подтверждает закрытие ипотечного кредита и отсутствие долговых обязательств перед банком.

Новому заемщику предоставляется договор и график платежей по ипотеке. Новый залог жилья должен быть зарегистрирован в МФЦ или Регистрационной палате.

ВНИМАНИЕ! Процедура переоформления ипотеки на новое лицо может занимать от 2-8 недель. Данный факт должен быть учтен прежним заемщиком при планировании финансовых расходов.

Документы

Банк требует предоставления следующей документации:

Гражданский паспорт.
Трудовая книжка, подтверждающая трудовую занятость.
Справка о постоянных доходах.
Заявление (анкета).

Кредитор может запросить дополнительные документы: ИНН, СНИЛС, свидетельство о браке потенциального клиента, военный билет и другие. Пакет документов зависит от конкретного банка. От прежнего плательщика ипотечного кредита нужен только паспорт и заявление.

Другой банк

Во многих крупных банках действуют программы по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных в других банковских учреждениях . Они предлагают более выгодные условия по сравнению с теми, на которых был оформлен кредит на покупку жилья. Что необходимо сделать для перевода кредита в другой банк:

Внимательно изучить условия рефинансирования другого банка и проверить, действительно ли они выгодные.
В стороннюю кредитную организацию передаются документы для их рассмотрения (договор по ипотеке, паспорт, подтверждение платежеспособности и официального трудоустройства).
В случае одобрения личности заемщика банк переводит на счет прежнего кредитора остаточную стоимость по договору. Ипотека в новом банке считается оформленной на всю сумму, переведенную ранее прежнему банку.

Иногда переоформить ипотеку под более выгодные условия можно в собственном банке, что бывает не так часто.

Сбербанк

Смена кредитополучателя — ситуация редкая, и на такой шаг идут только крупные банки, одним из которых является Сбербанк. Он считается кредитором, который лояльно относится к своим клиентам. Очень часто для предотвращения роста долга и проблемных задолженностей, банк идет навстречу клиентам.

В случае возникновения обстоятельств, мешающих выполнять обязательства по кредиту, Сбербанк предлагает решение вопроса двумя способами:

Реструктуризация кредита. Для сокращения кредитной задолженности банк может предложить увеличить срок возврата кредита, что существенно уменьшает величину уплачиваемого каждый месяц платежа. В данном случае кредитная нагрузка существенно снижается.
Переоформление договора на более платежеспособное физическое лицо.

Выход напрямую зависит от сложившихся жизненных обстоятельств. В качестве альтернативного решения может использоваться замена залога в кредитном договоре, что встречается очень редко.

Если нет возможности выплачивать ипотечный долг, процедура дает возможность избежать просрочек и сохранить хорошую кредитную историю. Однако переоформление имеет и свои минусы:

Дополнительные расходы. Приходится оплачивать страховку, госпошлину и оценку недвижимости.
Продолжительность процедуры. Переоформление может занимать столько же времени, сколько и оформление ипотеки (до нескольких месяцев).
Вероятность отказа банка.

Несмотря на отрицательные моменты, передача долга по ипотеке другому лицу может быть единственным выходом снятия с себя долговых обязательств по кредиту.

В некоторых случаях процедура избегает длительных проверок, например, если жилищный кредит оформлялся на супруга, то жена автоматически становится созаемщиком.

На ней также лежит обязанность по выплате ипотечного долга. После оформления развода супруга может стать основным плательщиком. Если созаемщиками выступают родственники, то процесс переоформления возможен по упрощенной схеме.

Основной плательщик кредита с одобрения банка может исключить себя из сделки, и с согласия родственников переоформить договор на кого-нибудь из них.

ВНИМАНИЕ! Новый заемщик вносит остаточную задолженность прежнего плательщика и после решения всех финансовых и юридических вопросов становится новым владельцем недвижимого имущества.

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека?

Зачастую такой метод позволяет с успехом погасить задолженность.

Что говорит закон?

переоформление займа на иное лицо;
рефинансирование, благодаря которому клиент банка перекредитовывается в другой финансовой компании.

Основной закон, регулирующий данный вопрос – это ФЗ «Об ипотеке», .

Причины

Ухудшение материального положения

рефинансирование займа под более низкий процент;
увеличение срока кредитования и, соответственно, уменьшение размера платежей.

Переход в другой банк

А что же тогда нужно ? Необходимо:

Заключить договор с новой финансовой компанией, взять у них деньги и погасить кредит в старом банке.
Заранее нужно продумать все нюансы – в том числе и выгоду от нового кредитования. К примеру, с вас в новом банке могут взять дополнительные комиссии за переоформление кредита и оформление страховки.

Рассчитать новые условия по ипотеке можно на онлайн-калькуляторе.

Изменение семейного статуса

Другие причины

А вот и другие случаи, когда может понадобиться перекредитование:

Возможно, изначально ипотечный заем был взят для кого-то из родственников или друзей.
Человек решил провести процедуру рефинансирования. Потому что помимо ипотеки есть и иные кредиты, и их было бы удобно погашать одним платежом.
У человека нет финансовой возможности выплачивать заем, и его родственники берут эту обязанность на себя.

Все эти варианты так же могут стать причиной для переоформления ипотеки.

Нюансы переоформления

В Сбербанке

В ВТБ

Так же как и Сбербанк, ВТБ банк предлагает программу рефинансирования на следующих условиях:

Фиксированная ставка по данной программе составляет 8,8%.
Кредит выдается исключительно в рублях.
Важно, чтобы первоначальный взнос составлял не более 80% о суммы, которая берется в кредит.
Максимальный срок кредитования при рефинансировании составляет 30 лет.
Подобным образом можно занять у банка до тридцати миллионов.
За оформление кредита в банке не взимаются комиссии.

Подробности рефинансирования прописаны на странице www.vtb.ru .

В других банках

Какие еще банки и на каких условиях предлагают рефинансирование?

Газпромбанк, так же как и Автобанк , предлагает рефинансирование от 8,8% на срок до 30 лет www.gazprombank.ru .
Тинькофф банк в свою очередь предлагает процентную ставку от 8,25% на срок до 25 лет и на сумму от трехсот тысяч рублей.
Россельхозбанк так же готов предложить свои услуги на сумму от 100 тысяч рублей сроком до 30 лет и с процентной ставкой от 9,05%. www.rshb.ru .

Процесс переоформления

Разберем подробнее, что нужно сделать для того, чтобы кредит был переоформлен.

Что потребуется?

заявление-анкету, в которой будет прописано, какой именно пакет услуг вы выбрали;
паспортные данные всех лиц, которые участвуют в оформление – в том числе созаемщиков и поручителей;
документы на недвижимость;
подтверждение доходов.

Как правило, если потенциальный клиент предоставил весь необходимый пакет документов, рассмотрение заявки не затягивается более недели.

лица должны достигнуть 21 года;
гражданин должен работать непрерывно на одном и том же рабочем месте хотя бы в течение полугода.

Пошаговые действия

Итак, как же выглядят действия по переоформлению ипотеки?

Для начала нужно подать в банк заявление, где будет указано, почему вы решили переоформить или рефинансировать кредит.
Если кредит оформляется через другой банк, то, после того как будет погашен залог, нужно получить свидетельство из банка о снятии ареста.

После того, как процедура погашения долга будет окончена, останется только оформить новый кредитный договор.

Переоформление ипотеки на другого человека обычно требуется при возникновении обстоятельств, связанных с невозможностью тянуть финансовое бремя: болезнь, переезд, развод и пр. Рассмотрим условия, когда возможно переоформление, а также нюансы этапов процедуры.

Возможно ли переоформить ипотеку на другого человека

Возможность перевода жилищного кредита на другого человека закреплена на законодательном уровне. Согласно ст. 391, п.2 ГКРФ заемщик может перевести долг на другого человека, если кредитор дает на это согласие. О допустимости этой процедуры говорится и в ФЗ№102 «Об ипотеке», гл. 6:

Залоговое имущество может быть отчуждено заемщиком другому лицу, но только с согласия залогодержателя (банка).
Отчуждение допустимо в том случае, если такая возможность предусмотрена в закладной.
Лицо, которое приобрело заложенное имущество по договору ипотеки в результате отчуждения, становится залогодателем, а значит наделяется теми же правами и обязанностями, что и прошлый должник.

Самый доступный способ переоформить ипотеку на другого человека – это перевод остатка долга по кредитному договору и одновременная продажа недвижимости с одобрения банка.

Следует учесть, что на практике банки не всегда охотно идут на эту процедуру. Для кредитора перевод долга на другое лицо не имеет никакой финансовой выгоды, а наоборот, только прибавляет хлопот и увеличивает риски. Тем не менее, если у заемщика есть веские основания для осуществления этой процедуры и подходящий человек, который возьмет на себя обязательства, то добиться переоформления вполне реально.

Необходимые условия и порядок переоформления

Чтобы передать долговые обязательства, нужно соблюсти ряд условий:

получить положительный ответ от банка;
найти нового залогодателя, который согласен взять на себя кредитные обязательства;
желательно иметь веские основания для совершения процедуры (болезнь, переезд, развод, резкое снижение заработной платы и пр.).

Важно! Банк даст согласие на процедуру только в том случае, если новый залогодатель будет соответствовать основным требованиям: платежеспособность, хорошая кредитная история, отсутствие долгов и судимости, российское гражданство (в большинстве случаев).

Схема переоформления ипотечного кредита выглядит так:

Заемщик и лицо, на которое он собирается переоформить договор, обращаются в банк с целью получения разрешения на процедуру. Если банк дал предварительное согласие, то «преемнику» заемщика нужно собрать полный пакет бумаг, необходимый для ипотеки: паспорт, справку о зарплате, документы о семейном положении, трудовую книжку и пр.
Если банк одобрит кандидатуру «преемника», то с ним заключается договор на сумму, равную остатку задолженности по ипотеке. Полученные деньги впоследствии направляются на оплату имеющегося долга. Прежний заемщик подает заявление на досрочное погашение кредита.
В результате прежний заемщик закрывает кредитный договор, а его «преемник» становится новым кредитополучателем.
Далее бывшему заемщику и его «преемнику» остается заключить договор купли-продажи, переоформить закладную и зарегистрировать право собственности.

Получается, что новый заемщик берет кредит для погашения остатка задолженности старого заемщика и после урегулирования юридических и финансовых вопросов становится новым собственником недвижимости.

При невозможности выплачивать долг процедура позволяет сохранить положительную кредитную историю и не допустить просрочек. Однако есть в переоформлении и минусы:

Дополнительные расходы: страховка, оценка недвижимости, госпошлина.
Длительность процесса. Переоформление может длится столько же, сколько и оформление обычной ипотеки – от недели до нескольких месяцев.
Существует риск отказа банка.

Несмотря на все нюансы, передача долга другому лицу с дальнейшей продажей предмета залога – иногда единственный способ снять с себя долговые обязательства по ипотеке.

Процесс переоформления может пройти быстро и без длительных проверок, если «преемником» заемщика является его супруг или супруга. Например, если жилищный кредит был получен на мужа, то жена автоматически становится созаемщиком и несет такие же обязательства по выплате. После развода жена с согласия банка и мужа может стать основным заемщиком.

Схема замены должника в этом случае будет простой: потребуется просто сменить титульного заемщика, а субсидиарную ответственность в договоре заменить на индивидуальную. После этих манипуляций бывшим супругам остается только переписать квартиру на нового собственника.

Упрощенная схема переоформления также возможна, если созаемщиками выступали родственники. Основной кредитополучатель с разрешения банка может исключить себя из сделки и, получив согласие члена семьи, переоформить на него договор.

Важно! Процесс перерегистрации может занять более 1 месяца. В течение этого времени прежнему заемщику придется продолжать вносить платежи. Только после подписания всех бумаг обязательства по выплате займа с него снимаются.

Таким образом, процедура переоформления требует участия и согласия всех лиц: банка, заемщика и того, кто собирается брать на себя обязательства. «Преемником» заемщика может стать любое лицо, подходящее под требования банка.