Объем рынка ипотечного кредитования. Рынок ипотечного кредитования. Демография ипотечных заемщиков
Объем портфеля ИЖК на протяжении всего 2016 года показал устойчивый рост и достиг к концу года отметки 4,49 трлн рублей. Таких высоких показателей удалось достичь за счет снижения процентных ставок основными банками. Рынок ипотеки стабилизировался после волны кризиса 2014 года, и по прогнозам Аналитического центра НАФИ по итогам 2017 года объем выдач может составить 1,6 трлн рублей, что приведет к росту портфеля до 5 трлн рублей. На банковские группы из топ-5 за 2016 год приходится 81% всех выдач, что на 4 процентных пункта выше показателя 2015 года.
Доля просроченной задолженности по рублевым кредитам существенно не изменилась и находится на уровне 1,1%, по валютной ипотеке за 2016 год доля просроченной задолженности выросла до 31,3%. В валютном портфеле помимо фактора валютной переоценки на возрастающую долю просроченной задолженности в портфеле оказывает влияние снижение самого портфеля за счет того, что заемщики предпочитают производить досрочное погашение хорошо обслуживаемых кредитов. Также с 2014 года портфель валютной ипотеки существенно изменился по срочности кредитов: если ранее заемщики брали валютные кредиты на длительные сроки - 10–15 лет, то сейчас средний срок кредита в валюте составляет менее 4 лет, что также приводит к сокращению дюрации портфеля.
Объем просроченных платежей по ипотечным кредитам накопленным итогом с начала 2016 года вырос на 5,9% - с 66,4 до 70,3 млрд рублей. Объем просроченной задолженности растет медленнее, чем в 2015 году. По рублевым кредитам сокращение объема просроченной задолженности более явное. Так как банки практически не продают просроченные ипотечные портфели коллекторским агентствам, предпочитая работать с просроченной задолженностью внутренними службами, снижение объема просроченной задолженности по рублевым кредитам объясняется улучшением экономической ситуации и увеличением платежеспособности населения. В совокупности по всему портфелю ИЖК доля кредитов с просрочкой свыше 91 дня на конец 2016 года составляет 2,65%, что несколько ниже показателей конца 2015 и начала 2016 годов.
Валютная ипотека почти не пользуется спросом. Заемщики боятся рисковать и принимать на себя валютный риск, поэтому валютная ипотека, вероятно, интересует сегмент клиентов, имеющих доходы в валюте. Всего за 2016 год было выдано лишь 34 кредита в валюте на общую сумму 1 млрд рублей. Средние чеки по кредитам в валюте существенно выше, чем по рублевым, и составляют в среднем 25–30 млн рублей. В основном за валютной ипотекой заемщики обращаются в более мелкие банки: на банки за пределами топ-50 приходится более 80% выданных в 2016 году кредитов.
Позитивным фактором для роста рынка ипотечного кредитования является снижение процентных ставок на рынке. В декабре средние ставки по новым кредитам снизились до 11,56% в рублях, по этому показателю рынок вернулся на докризисные значения 2014 года. Аналитический центр НАФИ прогнозирует дальнейшее снижение ставок на протяжении 2017 года. К концу года ставки по прогнозу Аналитического центра НАФИ могут приблизиться к отметке 11%.
В прошлом месяце было выдано 35,29 тысячи кредитов на 60,76 млрд рублей. При этом "средний чек" по ипотечным кредитам увеличился с 1,69 до 1,72 млн рублей. За первый месяц 2017 года общее количество новых кредитов в сегменте ипотеки упало на 18%, до 22,51 тысяч кредитов, а объемы кредитования уменьшились на 15% и составили 38,24 млрд рублей.
Но и в целом в феврале произошел спад кредитной активности населения. Данные шести сотен кредитных организаций, передающих информацию в бюро, свидетельствуют о том, что всего за прошлый месяц банки выдали 1,74 млн новых кредитов общим объемом более 235,02 млрд. руб. В годовом отношении количество кредитов и объемы кредитования снизились на 8%.
В ОКБ, впрочем, ожидают сохранения стабильного спроса на ипотеку в течение этого года. Как отметил генеральный директор ОКБ Даниэль Зеленский, значительное снижение в сегменте ипотечного кредитования связано не с падением рынка в этом году, а с рекордными показателями февраля прошлого года. Февраль 2016 года стал рекордным по количеству и объему ипотечных выдач за все месяцы 2015-2016 гг.
Между тем, самой популярной причиной отказа россиян от ипотеки является страх потенциальных заемщиков не выполнить условия договора, отметили эксперты банком "ДельтаКредит", который провел опрос потенциальных заемщиков в официальной группе банка "Вконтакте". Эту причину отказа от ипотечного займа назвали почти половина (47%) респондентов, которые не уверены в стабильности своих доходов. Почти 20% опрошенных не подходят под требования для одобрения. Еще 15% соотечественников "не доверяют банкам", 5% уверены в том, что "арендовать выгоднее", еще 4% предпочли рассрочку от застройщика.
Но ситуацию драматизировать не стоит, комментирует происходящее генеральный директор компании "Мани Фанни" Александр Шустов. По его словам, мы наблюдаем вполне логичное, с учетом экономической конъюнктуры, возвращение рынка ипотечного кредитования к норме, скорректированной с учетом влияния снижения реальных располагаемых доходов россиян и высокого уровня закредитованности, который, несмотря на возвращение показателя в среднем по стране к отметкам 33%, в ряде регионов по-прежнему превышает 60-65%.
Более того, полагает эксперт, если говорить именно о феврале, то 42-процентное снижение во многом обусловлено эффектом высокой базы, поскольку именно год назад мы наблюдали пиковые значения по числу заявок и выданных жилищных кредитах. А все ли действительно так плохо? По итогам прошлого года объем выданных ипотечных кредитов вырос на 27%, за 12 месяцев было выдано 1,47 трлн рублей, что позволило нарастить портфель ИЖК до 4,49 трлн рублей. При этом ипотечные заемщики по-прежнему остаются самыми дисциплинированными, даже несмотря на 20% рост займов с просрочкой свыше 90 дней.
Справедливости ради стоит отметить, что число таких проблемных кредитов едва превышает 42 тысячи, что не является хоть сколько-нибудь дестабилизирующим фактором для банковской системы с учетом того, что свыше 80% всей выданной ипотеки по-прежнему приходится на 5 крупнейших банков. Так вот снижение показателей в текущем году к рекордному для рынка 2016-му, как уже было сказано, во многом объясняется эффектом высокой базы и возвращением к норме, но чем такое возвращение объяснить?
Во-первых, объясняет Александр Шустов, сами банки, с учетом роста объемов просроченной задолженности по всем видам кредитных продуктов, а так же все высокого уровня закредитованности населения, начали возвращаться к ужесточению политики оценки кредитоспособности населения. Интересно, что по итогам прошлого года, несмотря на 30% рост числа вновь поступивших заявок на кредит, было одобрено лишь 10%. С учетом сворачивания программы льготного ипотечного кредитования, на мой взгляд, в этом году банки будут сокращать число новых кредитов в том числе и ипотечных во избежание роста портфелей просрочки, по итогам года падение числа вновь выданных жилищных кредитов к прошлому году может составить 25-30%.
Во-вторых, указывает аналитик, как уже было сказано, доходы населения продолжают демонстрировать негативную динамику. По итогам только прошлого года реальные располагаемые доходы населения упали почти на 6%, при этом в январе номинальные доходы, средняя заработная плата по стране снизилась ниже 36 тысяч рублей. Наконец, даже согласно официальным прогнозам ЦБ, в этом году нефть может вернуться к отметкам вблизи $40 за баррель, а это чревато возникновением очередного витка обесценивания рубля, рублевых зарплат и рублевых же сбережений.
Население, активно совершавшее отложенные покупки, в том числе и на рынке недвижимости, в прошлом году за счет сформированных в докризисные годы сбережений, новых сбережений практически не формирует в отсутствие такой возможности, как следствие снижается уровень уверенности в способности исполнять обязательства по ипотечным кредитам. И, несмотря на то, что ставки по ипотеке уверенно ползут вниз к уровням 11-12%, что делает покупку недвижимости в целом выгодным как никогда, средства на формирование первого взноса и дальнейшее погашение есть только у очень узкой прослойки населения крупнейших городов, где благосостояние населения традиционно выше, равно как и цены на жилье. Снижение ставок со стороны ЦБ и, как следствие, крупнейших банков, считает Шустов, вряд ли позволит существенно повысить интерес россиян к ипотеке при сохранении негатива в экономике и в отсутствии скорейшего роста благосостояния.
Первые два месяца 2017 по сравнению с аналогичным периодом прошлого года были не слишком выдающимися в сегменте ипотечного кредитования, признает, в свою очередь, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Росгосстрах Банка Елена Верёвочкина. Это связано с тем, объясняет она, что февраль 2016 года выдался рекордным в связи с перспективой окончания программы господдержки и ее последующей отмены после 01 марта 2016 года. В результате программу продлили до конца 2016 года, что позволило увеличивать динамику выдач жилищных ипотечных кредитов. И это было, очевидно, правильное решение, которое в значительной степени стимулировало рынок. Т.е. рынок и заемщики существенно поддерживались государством.
С 2017 года программа больше не работает, а рынок и заемщики остались один на один друг с другом. Рынок переживает переходный период, и в этой связи сравнительный анализ с предыдущими периодами не очень уместен. Между тем, продолжает эксперт, общая конъюнктура складывается довольно благоприятно. Средневзвешенная ставка по ипотеке снижается; Банк России на последнем совещании несущественно снизил ключевую ставку, что, безусловно, является сигналом рынку на предстоящее снижение ипотечной ставки; инфляция соответствует ожиданиям, предложения на рынке превышают спрос; цены на недвижимость «зависли».
В целом, полагает Елена Веревочкина, это говорит о готовности рынка к существенному росту. Однако катализатором роста может стать только спрос, который необходимо либо искусственно стимулировать (как с программой гос.поддержкой), либо создавать условия для его естественного развития. Глобально, по мнению эксперта, ситуация в экономике пока остается без каких-либо изменений: граждане по прежнему демонстрируют сберегательное поведение, а реальные доходы россиян не растут, т.е. спрос остался на прежнем уровне. В этой связи не стоит ждать какого-то взрывного роста ипотеки в 2017 году. Наиболее вероятно, объемы кредитования будут сопоставимы с объемами 2016 года с небольшой положительной динамикой, что, в принципе, будет неплохим результатом в текущих рыночных условиях при отсутствии поддержки сегмента государством.
Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов за январь-февраль 2016 года составил 117 287 шт. на общую сумму в 204,4 млрд руб., прирост рынка составил 27,4% в количественном и 36,2% в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года. 99,99% из всех выданных кредитов было выдано в рублях.
Основные показатели по рынку:
В феврале 2016 объем рынка ипотечного жилищного кредитования составил 142,6 млрд руб. (80 158 кредитов), что на 79,3% выше, чем в феврале 2015 года. При этом стоит отметить, что с начала 2015 года февраль 2016 стал первым месяцем, показавшим положительную динамику рынка (по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года).
Средняя сумма по выданным с начала года кредитам составила 1,74 млн руб. Средняя сумма ипотечного кредита по итогам 2015 г. была 1,66 млн руб.
Средневзвешенная ставка по выданным с начала года кредитам в рублях составила 12,22%, что на 2,23 п.п. ниже, чем за январь-февраль 2015.
В феврале 2016 средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 12,1%, что является минимальным значением, начиная с апреля 2014 года. Подобное снижение ставки в первую очередь связано с влиянием государственной субсидии.
Средневзвешенный срок кредитования по выданным за январь-февраль 2016 кредитам в рублях сохранился на уровне 15 лет, практически не изменившись за последние несколько лет.
Региональная структура выдачи кредитов по итогам года была следующей: 21,1% от объема всех выданных ипотечных кредитов пришлось на Московский регион, 9,9% – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область (год назад аналогичные показатели составляли 20,3% и 7,6% соответственно).
Общий объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 01.03.2016 составил превысил 4 трлн руб. и составил 4 063,1 млрд руб., увеличившись за год на 14,0%.
Уровень просроченной задолженности (на основании данных формы отчетности кредитных организаций 0409115 «Информация о качестве активов кредитной организации») с просроченными платежами от 91 дней на 01.03.2016 составил 3,21% (на начало года показатель составлял 3,03%, на 01.03.2015 – 2,31%).
Заметную роль в январе-феврале 2016 г. играла государственная поддержка ипотечного кредитования:
По данным Министерства Финансов объем выдачи кредитов по государственной субсидии за январь-февраль 2016 составил 59 951 шт. на сумму 110,5 млрд руб., что равняется 51,1% от общего количества выданных с начала года кредитов, 54,0% от объема выданных кредитов.
При этом февраль стал рекордным месяцем по выдаче с начала запуска субсидии – объем выдачи составил 42 951 кредитов на сумму 79,6 млрд руб.
Общий объем выдачи по государственной субсидии с марта 2015 по февраль 2016 составил 270 590 кредитов на сумму 484,7 млрд руб. (37,7% от количества всех выданных кредитов, 40,3% от всего объема в денежном выражении).
Ожидается, что в 2016 году при сохранении текущей экономической ситуации объем рынка сохраниться на уровне 2015 года.
За 2016 год российский ипотечный рынок вырос на 27% и составил 1,5 трлн рублей, несмотря на снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию по стране. Посткризисному восстановлению способствовало увеличение ипотечных выдач в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. В Северной столице в 2017 году, по прогнозам RAEX (Эксперт РА), прирост ипотечных выдач составит более 25%, что позволит ипотечному рынку вырасти на 15%.
За 2016 год объем выдачи ипотеки увеличился на 27% до 1,5 трлн рублей после сокращения на 34% годом ранее. Восстановлению рынка благоприятствовало снижение банками ставок по кредитам в рамках собственных программ, оказавшееся возможным из-за подешевевшего фондирования. Кроме того, позитивно на объем выдачи ипотеки повлияло продление до конца 2016 года государственной программы субсидирования. Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й.
Более четверти выданных кредитов пришлось на крупнейшие ипотечные регионы: Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. В результате доля этих регионов на рынке за год увеличилась с 24,9 до 26,5%. При этом в Северной столице были отмечены максимальные темпы роста (+39,6%) среди топ-10 регионов по объему выданных ссуд на покупку жилья в 2016 году. Наибольшие темпы среди топ-50 регионов показали Республика Мордовия (+65,2%), Республика Саха (Якутия) (39,8%) и Республика Башкортостан (+38,7%).
На фоне растущего ипотечного рынка объемы ввода новых жилых домов в эксплуатацию в целом по Российской Федерации снизились (-6,5% в 2016-м по сравнению с 2015 годом). В большинстве регионов сокращение обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками. В крупных городах определяющим фактором стала динамика цен на первичную недвижимость, которая привела к снижению объемов жилищного строительства в Москве и поддержала интерес застройщиков к рынку Санкт-Петербурга.
В 2017-м, по прогнозам RAEX (Эксперт РА), динамика рынка замедлится: объем выдачи ипотечных ссуд по итогам года вырастет на 15% и составит около 1,7 трлн рублей. Поддержать рынок сможет наиболее динамично развивающийся из крупнейших ипотечных регионов за счет низкого уровня процентных ставок, хорошей платежной дисциплины населения и растущих объемов ввода жилья. По прогнозам агентства, в 2017 году прирост выдачи в Санкт-Петербурге превысит среднероссийский показатель и составит более 25%, а доля ипотечного рынка, приходящаяся на регион, увеличится до 7%.
Методология
Выводы аналитиков RAEX (Эксперт РА) основаны на публичных данных, в том числе статистике Банка России по состоянию на 1 января 2017 года.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.
Объем и динамика ипотечного рынка
За 2016 год российскими банками было предоставлено 856,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 трлн рублей. Таким образом, за год объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 27%, а ипотечный портфель прибавил 12,8%, достигнув 4,5 трлн рублей (см. график 1). Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й). В условиях снизившегося уровня реальных доходов населения (-5,9% за 2016 год) крупные покупки для большинства россиян стали затруднительны без привлечения кредитных ресурсов. В то же время рост цен на нефть и, как следствие, относительная стабилизация курса национальной валюты были восприняты населением как первый признак восстановления экономики. Рост оптимистичных настроений в обществе, а также снижение цен на недвижимость побудили многих к решению отсроченных жилищных вопросов, в результате чего на рынке реализовался эффект «отложенного спроса».
За 2016 год большинство из топ-50 регионов по объему предоставленных ипотечных ссуд увеличили выдачу на 25–35% (см. таблицу 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали Республика Мордовия (+65%), Республика Саха (Якутия) (+40%), Санкт-Петербург (+40%) и Республика Башкортостан (+39%). При этом концентрация ипотечного рынка на пяти крупнейших регионах за 2016 год усилилась (с 33,5 до 34,8%). При незначительном увеличении долей рынка, приходящихся на Московскую область и Татарстан, и даже при небольшом сокращении Тюменской области рынки Москвы и Северной столицы расширились (с 11,6 до 12,4% и с 5,8 до 6,4%, соответственно; см. график 2).
Рынок жилищного строительства
На фоне роста рынка ипотечного кредитования темпы жилищного строительства показывали противоположную динамику (см. график 3). По стране объемы ввода жилья в 2016 году снизились на 6,5% (на 21,6% по итогам января 2017-го по сравнению с январем 2016 года). Частично сокращение жилищного строительства было обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками, на которых не распространяются кредитные ресурсы с субсидируемыми процентными ставками. В целом по стране на индивидуальных застройщиков приходится около 40% вводимого жилья, при этом в одних регионах их существенно больше (максимальный уровень в Чеченской Республике – 97%), в других – меньше (минимальный уровень в Санкт-Петербурге и Москве – 6 и 9%, соответственно).
Без учета индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ввод жилья в России в 2016 году сократился на 4%. Московская область остается лидером по объему жилищного строительства (без учета ИЖС за год введено 6 млн кв. м жилой площади), на втором и третьем местах – Москва и Санкт-Петербург. В то же время при значительных объемах ввода в Москве и Московской области за 2016 год жилищное строительство сократилось (на 6 и 8,4%, соответственно), а в Санкт-Петербурге выросло на 4,6%. Интерес застройщиков к Санкт-Петербургу в числе прочего объясняют индексы цен на первичное жилье в регионе (см. график 4), растущие непрерывно в течение последних двух лет при существенном удешевлении «первички» в Москве и Подмосковье.
Несмотря на сокращение на 21 и 16% объемов жилищного строительства в Тюменской и Новосибирской областях, соответственно, их позиции в рэнкинге регионов по объемам ввода жилья не изменились, в то время как Татарстан, показавший максимальный прирост из топ-10 регионов, переместился с 10-й на 8-ю строчку (см. таблицу 2).
Особенности ипотечных продуктов
Благодаря программе господдержки, в рамках которой банки выдавали ипотеку под 12%, и снижению ключевой ставки средняя стоимость ипотечных кредитов к началу 2016-го вернулась на уровень годовой давности. В декабре ставки опустились еще ниже (средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, достигла 11,6%; см. график 5): стремясь поддержать спрос в самом «безрисковом» сегменте кредитования, банки продолжили снижать цены по собственным программам даже после окончания госсубсидирования. В целом по стране средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным за 2016 год, равнялась 12,5%. В отдельных регионах средняя стоимость ипотечных ссуд была на 0,8–0,9 п. п. дороже, в других на 0,3–0,4 п. п. дешевле (см. таблицу 3). Регионами с самыми высокими показателями в 2016 году стали Республика Тыва (13,4%), Чеченская (13,2%) и Карачаево-Черкесская Республики (13,1%), самые выгодные ставки предлагались в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (12,1%).
Что касается сроков, то в среднем по стране ипотечные кредиты выдавались на 15,3 года, при этом самые длинные по стране средние сроки кредитования (16,5 года) были в Карачаево-Черкесской Республике, Воронежской и Тюменской областях, самые короткие сроки (13,5 года) в Челябинской, Мурманской областях и Чеченской Республике.
Платежная дисциплина в регионах
Трехлетнее падение реальных доходов населения (8%-ный прирост, отмеченный в январе 2017 года по сравнению с январем 2016-го, обусловлен в большей степени разовыми выплатами пенсионерам) сказалось на платежной дисциплине ипотечных заемщиков: за 2016 год объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в целом по стране вырос на 6,2%. При этом в отдельных регионах темпы были значительно выше: почти в два раза увеличился объем просроченной задолженности в Брянской области, на 70–80% – в Республиках Карелии и Адыгее, Забайкальском крае и Еврейской автономной области (см. график 6).
Прирост в абсолютном выражении необязательно означает ухудшение качества портфеля: в целом по РФ доля просроченной задолженности незначительно снизилась (с 1,7% на 01.01.2016 до 1,6% на 01.01.2017), в отдельных случаях сказался эффект «низкой базы» (например, в Брянской области на 01.01.2016 просроченная задолженность составляла 74 млн рублей, несмотря на двукратный прирост к 01.01.2017 в 139 млн рублей доля от портфеля не превысила 0,6%). Тем не менее ухудшение платежной дисциплины заемщиков отдельных территорий привело к перестановкам среди регионов-антилидеров (по уровню просроченной задолженности по ипотечным кредитам): так, Республики Алтай и Бурятия за 2016 год переместились с 5-го на 2-е и с 21-го на 8-е места, соответственно (см. таблицу 4).
Около трети просроченной задолженности по ипотеке сформировано кредитами в валюте, общий объем которых снизился с 3,3% на 01.01.2016 до 1,6% от совокупного портфеля ипотечной задолженности на 01.01.2017. За 2016 год было выдано всего 34 ипотечных кредита в иностранной валюте, из них 24 ссуды пришлось на Москву, 4 – на Московскую область и 2 – на Санкт-Петербург.
Прогноз развития рынка
В 2017 году темпы роста выдачи ипотечных кредитов, по мнению агентства, замедлятся. В первую очередь, снижение темпов ипотечных выдач произойдет за счет исчерпания эффекта отложенного спроса и окончания программы господдержки. Снижение объемов жилищного строительства приведет к росту цен на первичном рынке недвижимости, что также негативно скажется на спросе на ипотечные кредиты. Дать стимул развитию рынка может наиболее динамичный из крупнейших ипотечных регионов – Санкт-Петербург. Для заемщиков отличительной особенностью ипотечного рынка Северной столицы является минимальный по стране уровень процентных ставок, для банков – хорошая платежная дисциплина населения, для застройщиков – растущие индексы цен, позволившие в течение 2016 года вопреки общероссийской динамике увеличивать объемы жилищного строительства. Мы ожидаем, что по итогам 2017 года доля ипотечного рынка, приходящаяся на город на Неве, увеличится до 7%, в результате чего прирост выдачи в регионе превысит среднероссийские показатели и составит более 25%.
В соответствии с позитивным (базовым) сценарием RAEX (Эксперт РА) объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2017 года составит около 1,7 трлн рублей, замедлившись по сравнению с динамикой 2016-го, до 15%. Темп прироста портфеля ссудной задолженности будет на уровне 12%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 5 трлн рублей на 01.01.2018. Реализация данного прогноза вероятна при снижении ключевой ставки на 1–1,5 п. п. к концу 2017 года, среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 50 долларов США за баррель и уровне инфляции по итогам года около 5%. При реализации данного сценария агентство ожидает сохранения ставок по ипотеке до конца текущего года на уровне 11–12% и доли просроченной задолженности по ипотечным ссудам на уровне не более 2% портфеля на 01.01.2018.
Негативный сценарий RAEX (Эксперт РА) базируется на сохранении ключевой ставки на уровне 10%. Это возможно при жесткой денежно-кредитной политике Банка России. Заморозка стоимости фондирования и окончание действия программы господдержки могут повлечь за собой рост стоимости ипотечных кредитов. Ипотечные заемщики крайне чувствительны к изменениям ставок: их увеличение даже в пределах 0,5 п. п. на фоне исчерпания эффекта отложенного спроса может привести к существенному снижению темпов роста ипотечного рынка в 2017 году. Негативный сценарий RAEX (Эксперт РА) подразумевает также годовую инфляцию на уровне около 6–8% и среднегодовую цену на нефть в размере 40–45 долларов США за баррель. При таком сценарии по итогам 2017 года темпы прироста ипотечного рынка замедлятся до 9–10%, а объем выдачи составит 1,6 трлн рублей.
Приложение. Графики и таблицы
Таблица 1. Топ-50 регионов РФ по объему ипотечного кредитования в 2016 году
Открыть таблицу в новом окне| Место в рэнкинге за 2016 год | Место в рэнкинге за 2015 год | Субъект РФ | Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн рублей, за 2016 год | Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн рублей, за 2015 год | Темп прироста (2016 / 2015) | Доля субъекта РФ в объеме выданных ипотечных кредитов в 2016 году | Доля субъекта РФ в объеме выданных ипотечных кредитов в 2015 году |
| 1 | 1 | г. Москва | 183 206 | 135 183 | 35,5% | 12,4% | 11,6% |
| 2 | 2 | Московская область | 114 131 | 86 974 | 31,2% | 7,7% | 7,5% |
| 3 | 3 | г. Санкт-Петербург | 93 576 | 67 034 | 39,6% | 6,4% | 5,8% |
| 4 | 4 | Тюменская область | 73 409 | 62 436 | 17,6% | 5,0% | 5,4% |
| 5 | 5 | Республика Татарстан (Татарстан) | 48 609 | 37 511 | 29,6% | 3,3% | 3,2% |
| 6 | 6 | Свердловская область | 44 191 | 35 334 | 25,1% | 3,0% | 3,0% |
| 7 | 7 | Республика Башкортостан | 43 550 | 31 401 | 38,7% | 3,0% | 2,7% |
| 8 | 8 | Краснодарский край | 36 706 | 28 517 | 28,7% | 2,5% | 2,5% |
| 9 | 9 | Красноярский край | 34 007 | 27 551 | 23,4% | 2,3% | 2,4% |
| 10 | 12 | Новосибирская область | 33 351 | 25 566 | 30,5% | 2,3% | 2,2% |
| 11 | 10 | Челябинская область | 31 767 | 26 446 | 20,1% | 2,2% | 2,3% |
| 12 | 13 | Ростовская область | 30 798 | 24 552 | 25,4% | 2,1% | 2,1% |
| 13 | 14 | Нижегородская область | 30 373 | 23 558 | 28,9% | 2,1% | 2,0% |
| 14 | 11 | Самарская область | 30 101 | 25 866 | 16,4% | 2,0% | 2,2% |
| 15 | 15 | Пермский край | 26 181 | 21 503 | 21,8% | 1,8% | 1,9% |
| 16 | 16 | Иркутская область | 22 909 | 19 720 | 16,2% | 1,6% | 1,7% |
| 17 | 17 | Ленинградская область | 21 965 | 16 869 | 30,2% | 1,5% | 1,5% |
| 18 | 18 | Кемеровская область | 20 210 | 16 860 | 19,9% | 1,4% | 1,5% |
| 19 | 19 | Воронежская область | 19 931 | 16 159 | 23,3% | 1,4% | 1,4% |
| 20 | 24 | Республика Саха (Якутия) | 19 593 | 14 020 | 39,8% | 1,3% | 1,2% |
| 21 | 20 | Оренбургская область | 18 543 | 16 059 | 15,5% | 1,3% | 1,4% |
| 22 | 21 | Волгоградская область | 17 988 | 14 787 | 21,6% | 1,2% | 1,3% |
| 23 | 23 | Саратовская область | 17 767 | 14 277 | 24,4% | 1,2% | 1,2% |
| 24 | 22 | Ставропольский край | 17 238 | 14 749 | 16,9% | 1,2% | 1,3% |
| 25 | 26 | Алтайский край | 17 108 | 13 373 | 27,9% | 1,2% | 1,2% |
| 26 | 25 | Приморский край | 17 053 | 13 434 | 26,9% | 1,2% | 1,2% |
| 27 | 27 | Удмуртская Республика | 16 358 | 13 297 | 23,0% | 1,1% | 1,1% |
| 28 | 29 | Омская область | 16 240 | 12 954 | 25,4% | 1,1% | 1,1% |
| 29 | 31 | Чувашская Республика - Чувашия | 15 276 | 11 905 | 28,3% | 1,0% | 1,0% |
| 30 | 28 | Архангельская область | 14 852 | 13 249 | 12,1% | 1,0% | 1,1% |
| 31 | 30 | Хабаровский край | 14 123 | 12 424 | 13,7% | 1,0% | 1,1% |
| 32 | 33 | Тульская область | 13 330 | 10 547 | 26,4% | 0,9% | 0,9% |
| 33 | 34 | Ульяновская область | 13 025 | 10 143 | 28,4% | 0,9% | 0,9% |
| 34 | 35 | Кировская область | 12 899 | 10 020 | 28,7% | 0,9% | 0,9% |
| 35 | 36 | Вологодская область | 12 541 | 9 969 | 25,8% | 0,9% | 0,9% |
| 36 | 32 | Республика Коми | 12 100 | 10 645 | 13,7% | 0,8% | 0,9% |
| 37 | 38 | Калужская область | 11 832 | 8 879 | 33,3% | 0,8% | 0,8% |
| 38 | 37 | Тверская область | 11 794 | 9 018 | 30,8% | 0,8% | 0,8% |
| 39 | 39 | Рязанская область | 11 303 | 8 735 | 29,4% | 0,8% | 0,8% |
| 40 | 41 | Томская область | 11 058 | 8 553 | 29,3% | 0,8% | 0,7% |
| 41 | 43 | Владимирская область | 10 984 | 8 359 | 31,4% | 0,7% | 0,7% |
| 42 | 40 | Ярославская область | 10 077 | 8 679 | 16,1% | 0,7% | 0,7% |
| 43 | 44 | Пензенская область | 9 796 | 7 961 | 23,0% | 0,7% | 0,7% |
| 44 | 45 |
За 2016 год российский ипотечный рынок вырос на 27% и составил 1,5 трлн рублей, несмотря на снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию по стране. Посткризисному восстановлению способствовало увеличение ипотечных выдач в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. В Северной столице в 2017 году, по прогнозам RAEX (Эксперт РА), прирост ипотечных выдач составит более 25%, что позволит ипотечному рынку вырасти на 15%.
За 2016 год объем выдачи ипотеки увеличился на 27% до 1,5 трлн рублей после сокращения на 34% годом ранее. Восстановлению рынка благоприятствовало снижение банками ставок по кредитам в рамках собственных программ, оказавшееся возможным из-за подешевевшего фондирования. Кроме того, позитивно на объем выдачи ипотеки повлияло продление до конца 2016 года государственной программы субсидирования. Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й.
Более четверти выданных кредитов пришлось на крупнейшие ипотечные регионы: Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. В результате доля этих регионов на рынке за год увеличилась с 24,9 до 26,5%. При этом в Северной столице были отмечены максимальные темпы роста (+39,6%) среди топ-10 регионов по объему выданных ссуд на покупку жилья в 2016 году. Наибольшие темпы среди топ-50 регионов показали Республика Мордовия (+65,2%), Республика Саха (Якутия) (39,8%) и Республика Башкортостан (+38,7%).
На фоне растущего ипотечного рынка объемы ввода новых жилых домов в эксплуатацию в целом по Российской Федерации снизились (-6,5% в 2016-м по сравнению с 2015 годом). В большинстве регионов сокращение обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками. В крупных городах определяющим фактором стала динамика цен на первичную недвижимость, которая привела к снижению объемов жилищного строительства в Москве и поддержала интерес застройщиков к рынку Санкт-Петербурга.
В 2017-м, по прогнозам RAEX (Эксперт РА), динамика рынка замедлится: объем выдачи ипотечных ссуд по итогам года вырастет на 15% и составит около 1,7 трлн рублей. Поддержать рынок сможет наиболее динамично развивающийся из крупнейших ипотечных регионов за счет низкого уровня процентных ставок, хорошей платежной дисциплины населения и растущих объемов ввода жилья. По прогнозам агентства, в 2017 году прирост выдачи в Санкт-Петербурге превысит среднероссийский показатель и составит более 25%, а доля ипотечного рынка, приходящаяся на регион, увеличится до 7%.
Методология
Выводы аналитиков RAEX (Эксперт РА) основаны на публичных данных, в том числе статистике Банка России по состоянию на 1 января 2017 года.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.
Объем и динамика ипотечного рынка
За 2016 год российскими банками было предоставлено 856,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 трлн рублей. Таким образом, за год объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 27%, а ипотечный портфель прибавил 12,8%, достигнув 4,5 трлн рублей (см. график 1). Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й). В условиях снизившегося уровня реальных доходов населения (-5,9% за 2016 год) крупные покупки для большинства россиян стали затруднительны без привлечения кредитных ресурсов. В то же время рост цен на нефть и, как следствие, относительная стабилизация курса национальной валюты были восприняты населением как первый признак восстановления экономики. Рост оптимистичных настроений в обществе, а также снижение цен на недвижимость побудили многих к решению отсроченных жилищных вопросов, в результате чего на рынке реализовался эффект «отложенного спроса».
За 2016 год большинство из топ-50 регионов по объему предоставленных ипотечных ссуд увеличили выдачу на 25–35% (см. таблицу 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали Республика Мордовия (+65%), Республика Саха (Якутия) (+40%), Санкт-Петербург (+40%) и Республика Башкортостан (+39%). При этом концентрация ипотечного рынка на пяти крупнейших регионах за 2016 год усилилась (с 33,5 до 34,8%). При незначительном увеличении долей рынка, приходящихся на Московскую область и Татарстан, и даже при небольшом сокращении Тюменской области рынки Москвы и Северной столицы расширились (с 11,6 до 12,4% и с 5,8 до 6,4%, соответственно; см. график 2).
Рынок жилищного строительства
На фоне роста рынка ипотечного кредитования темпы жилищного строительства показывали противоположную динамику (см. график 3). По стране объемы ввода жилья в 2016 году снизились на 6,5% (на 21,6% по итогам января 2017-го по сравнению с январем 2016 года). Частично сокращение жилищного строительства было обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками, на которых не распространяются кредитные ресурсы с субсидируемыми процентными ставками. В целом по стране на индивидуальных застройщиков приходится около 40% вводимого жилья, при этом в одних регионах их существенно больше (максимальный уровень в Чеченской Республике – 97%), в других – меньше (минимальный уровень в Санкт-Петербурге и Москве – 6 и 9%, соответственно).
Без учета индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ввод жилья в России в 2016 году сократился на 4%. Московская область остается лидером по объему жилищного строительства (без учета ИЖС за год введено 6 млн кв. м жилой площади), на втором и третьем местах – Москва и Санкт-Петербург. В то же время при значительных объемах ввода в Москве и Московской области за 2016 год жилищное строительство сократилось (на 6 и 8,4%, соответственно), а в Санкт-Петербурге выросло на 4,6%. Интерес застройщиков к Санкт-Петербургу в числе прочего объясняют индексы цен на первичное жилье в регионе (см. график 4), растущие непрерывно в течение последних двух лет при существенном удешевлении «первички» в Москве и Подмосковье.
Несмотря на сокращение на 21 и 16% объемов жилищного строительства в Тюменской и Новосибирской областях, соответственно, их позиции в рэнкинге регионов по объемам ввода жилья не изменились, в то время как Татарстан, показавший максимальный прирост из топ-10 регионов, переместился с 10-й на 8-ю строчку (см. таблицу 2).
Особенности ипотечных продуктов
Благодаря программе господдержки, в рамках которой банки выдавали ипотеку под 12%, и снижению ключевой ставки средняя стоимость ипотечных кредитов к началу 2016-го вернулась на уровень годовой давности. В декабре ставки опустились еще ниже (средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, достигла 11,6%; см. график 5): стремясь поддержать спрос в самом «безрисковом» сегменте кредитования, банки продолжили снижать цены по собственным программам даже после окончания госсубсидирования. В целом по стране средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным за 2016 год, равнялась 12,5%. В отдельных регионах средняя стоимость ипотечных ссуд была на 0,8–0,9 п. п. дороже, в других на 0,3–0,4 п. п. дешевле (см. таблицу 3). Регионами с самыми высокими показателями в 2016 году стали Республика Тыва (13,4%), Чеченская (13,2%) и Карачаево-Черкесская Республики (13,1%), самые выгодные ставки предлагались в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (12,1%).
Что касается сроков, то в среднем по стране ипотечные кредиты выдавались на 15,3 года, при этом самые длинные по стране средние сроки кредитования (16,5 года) были в Карачаево-Черкесской Республике, Воронежской и Тюменской областях, самые короткие сроки (13,5 года) в Челябинской, Мурманской областях и Чеченской Республике.
Платежная дисциплина в регионах
Трехлетнее падение реальных доходов населения (8%-ный прирост, отмеченный в январе 2017 года по сравнению с январем 2016-го, обусловлен в большей степени разовыми выплатами пенсионерам) сказалось на платежной дисциплине ипотечных заемщиков: за 2016 год объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в целом по стране вырос на 6,2%. При этом в отдельных регионах темпы были значительно выше: почти в два раза увеличился объем просроченной задолженности в Брянской области, на 70–80% – в Республиках Карелии и Адыгее, Забайкальском крае и Еврейской автономной области (см. график 6).
Прирост в абсолютном выражении необязательно означает ухудшение качества портфеля: в целом по РФ доля просроченной задолженности незначительно снизилась (с 1,7% на 01.01.2016 до 1,6% на 01.01.2017), в отдельных случаях сказался эффект «низкой базы» (например, в Брянской области на 01.01.2016 просроченная задолженность составляла 74 млн рублей, несмотря на двукратный прирост к 01.01.2017 в 139 млн рублей доля от портфеля не превысила 0,6%). Тем не менее ухудшение платежной дисциплины заемщиков отдельных территорий привело к перестановкам среди регионов-антилидеров (по уровню просроченной задолженности по ипотечным кредитам): так, Республики Алтай и Бурятия за 2016 год переместились с 5-го на 2-е и с 21-го на 8-е места, соответственно (см. таблицу 4).
Около трети просроченной задолженности по ипотеке сформировано кредитами в валюте, общий объем которых снизился с 3,3% на 01.01.2016 до 1,6% от совокупного портфеля ипотечной задолженности на 01.01.2017. За 2016 год было выдано всего 34 ипотечных кредита в иностранной валюте, из них 24 ссуды пришлось на Москву, 4 – на Московскую область и 2 – на Санкт-Петербург.
Прогноз развития рынка
В 2017 году темпы роста выдачи ипотечных кредитов, по мнению агентства, замедлятся. В первую очередь, снижение темпов ипотечных выдач произойдет за счет исчерпания эффекта отложенного спроса и окончания программы господдержки. Снижение объемов жилищного строительства приведет к росту цен на первичном рынке недвижимости, что также негативно скажется на спросе на ипотечные кредиты. Дать стимул развитию рынка может наиболее динамичный из крупнейших ипотечных регионов – Санкт-Петербург. Для заемщиков отличительной особенностью ипотечного рынка Северной столицы является минимальный по стране уровень процентных ставок, для банков – хорошая платежная дисциплина населения, для застройщиков – растущие индексы цен, позволившие в течение 2016 года вопреки общероссийской динамике увеличивать объемы жилищного строительства. Мы ожидаем, что по итогам 2017 года доля ипотечного рынка, приходящаяся на город на Неве, увеличится до 7%, в результате чего прирост выдачи в регионе превысит среднероссийские показатели и составит более 25%.
В соответствии с позитивным (базовым) сценарием RAEX (Эксперт РА) объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2017 года составит около 1,7 трлн рублей, замедлившись по сравнению с динамикой 2016-го, до 15%. Темп прироста портфеля ссудной задолженности будет на уровне 12%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 5 трлн рублей на 01.01.2018. Реализация данного прогноза вероятна при снижении ключевой ставки на 1–1,5 п. п. к концу 2017 года, среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 50 долларов США за баррель и уровне инфляции по итогам года около 5%. При реализации данного сценария агентство ожидает сохранения ставок по ипотеке до конца текущего года на уровне 11–12% и доли просроченной задолженности по ипотечным ссудам на уровне не более 2% портфеля на 01.01.2018.
Негативный сценарий RAEX (Эксперт РА) базируется на сохранении ключевой ставки на уровне 10%. Это возможно при жесткой денежно-кредитной политике Банка России. Заморозка стоимости фондирования и окончание действия программы господдержки могут повлечь за собой рост стоимости ипотечных кредитов. Ипотечные заемщики крайне чувствительны к изменениям ставок: их увеличение даже в пределах 0,5 п. п. на фоне исчерпания эффекта отложенного спроса может привести к существенному снижению темпов роста ипотечного рынка в 2017 году. Негативный сценарий RAEX (Эксперт РА) подразумевает также годовую инфляцию на уровне около 6–8% и среднегодовую цену на нефть в размере 40–45 долларов США за баррель. При таком сценарии по итогам 2017 года темпы прироста ипотечного рынка замедлятся до 9–10%, а объем выдачи составит 1,6 трлн рублей.
Приложение. Графики и таблицы
Таблица 1. Топ-50 регионов РФ по объему ипотечного кредитования в 2016 году
Открыть таблицу в новом окне| Место в рэнкинге за 2016 год | Место в рэнкинге за 2015 год | Субъект РФ | Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн рублей, за 2016 год | Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн рублей, за 2015 год | Темп прироста (2016 / 2015) | Доля субъекта РФ в объеме выданных ипотечных кредитов в 2016 году | Доля субъекта РФ в объеме выданных ипотечных кредитов в 2015 году |
| 1 | 1 | г. Москва | 183 206 | 135 183 | 35,5% | 12,4% | 11,6% |
| 2 | 2 | Московская область | 114 131 | 86 974 | 31,2% | 7,7% | 7,5% |
| 3 | 3 | г. Санкт-Петербург | 93 576 | 67 034 | 39,6% | 6,4% | 5,8% |
| 4 | 4 | Тюменская область | 73 409 | 62 436 | 17,6% | 5,0% | 5,4% |
| 5 | 5 | Республика Татарстан (Татарстан) | 48 609 | 37 511 | 29,6% | 3,3% | 3,2% |
| 6 | 6 | Свердловская область | 44 191 | 35 334 | 25,1% | 3,0% | 3,0% |
| 7 | 7 | Республика Башкортостан | 43 550 | 31 401 | 38,7% | 3,0% | 2,7% |
| 8 | 8 | Краснодарский край | 36 706 | 28 517 | 28,7% | 2,5% | 2,5% |
| 9 | 9 | Красноярский край | 34 007 | 27 551 | 23,4% | 2,3% | 2,4% |
| 10 | 12 | Новосибирская область | 33 351 | 25 566 | 30,5% | 2,3% | 2,2% |
| 11 | 10 | Челябинская область | 31 767 | 26 446 | 20,1% | 2,2% | 2,3% |
| 12 | 13 | Ростовская область | 30 798 | 24 552 | 25,4% | 2,1% | 2,1% |
| 13 | 14 | Нижегородская область | 30 373 | 23 558 | 28,9% | 2,1% | 2,0% |
| 14 | 11 | Самарская область | 30 101 | 25 866 | 16,4% | 2,0% | 2,2% |
| 15 | 15 | Пермский край | 26 181 | 21 503 | 21,8% | 1,8% | 1,9% |
| 16 | 16 | Иркутская область | 22 909 | 19 720 | 16,2% | 1,6% | 1,7% |
| 17 | 17 | Ленинградская область | 21 965 | 16 869 | 30,2% | 1,5% | 1,5% |
| 18 | 18 | Кемеровская область | 20 210 | 16 860 | 19,9% | 1,4% | 1,5% |
| 19 | 19 | Воронежская область | 19 931 | 16 159 | 23,3% | 1,4% | 1,4% |
| 20 | 24 | Республика Саха (Якутия) | 19 593 | 14 020 | 39,8% | 1,3% | 1,2% |
| 21 | 20 | Оренбургская область | 18 543 | 16 059 | 15,5% | 1,3% | 1,4% |
| 22 | 21 | Волгоградская область | 17 988 | 14 787 | 21,6% | 1,2% | 1,3% |
| 23 | 23 | Саратовская область | 17 767 | 14 277 | 24,4% | 1,2% | 1,2% |
| 24 | 22 | Ставропольский край | 17 238 | 14 749 | 16,9% | 1,2% | 1,3% |
| 25 | 26 | Алтайский край | 17 108 | 13 373 | 27,9% | 1,2% | 1,2% |
| 26 | 25 | Приморский край | 17 053 | 13 434 | 26,9% | 1,2% | 1,2% |
| 27 | 27 | Удмуртская Республика | 16 358 | 13 297 | 23,0% | 1,1% | 1,1% |
| 28 | 29 | Омская область | 16 240 | 12 954 | 25,4% | 1,1% | 1,1% |
| 29 | 31 | Чувашская Республика - Чувашия | 15 276 | 11 905 | 28,3% | 1,0% | 1,0% |
| 30 | 28 | Архангельская область | 14 852 | 13 249 | 12,1% | 1,0% | 1,1% |
| 31 | 30 | Хабаровский край | 14 123 | 12 424 | 13,7% | 1,0% | 1,1% |
| 32 | 33 | Тульская область | 13 330 | 10 547 | 26,4% | 0,9% | 0,9% |
| 33 | 34 | Ульяновская область | 13 025 | 10 143 | 28,4% | 0,9% | 0,9% |
| 34 | 35 | Кировская область | 12 899 | 10 020 | 28,7% | 0,9% | 0,9% |
| 35 | 36 | Вологодская область | 12 541 | 9 969 | 25,8% | 0,9% | 0,9% |
| 36 | 32 | Республика Коми | 12 100 | 10 645 | 13,7% | 0,8% | 0,9% |
| 37 | 38 | Калужская область | 11 832 | 8 879 | 33,3% | 0,8% | 0,8% |
| 38 | 37 | Тверская область | 11 794 | 9 018 | 30,8% | 0,8% | 0,8% |
| 39 | 39 | Рязанская область | 11 303 | 8 735 | 29,4% | 0,8% | 0,8% |
| 40 | 41 | Томская область | 11 058 | 8 553 | 29,3% | 0,8% | 0,7% |
| 41 | 43 | Владимирская область | 10 984 | 8 359 | 31,4% | 0,7% | 0,7% |
| 42 | 40 | Ярославская область | 10 077 | 8 679 | 16,1% | 0,7% | 0,7% |
| 43 | 44 |