Ипотека отличается от всех остальных видов кредитования довольно большой суммой основного долга и длительным сроком выплат. Соответственно, платежи по ипотеке являются большой статьей расходов в семейном бюджете рядовой российской семьи.

Способы уменьшения платежа по ипотеке

Снижение ипотечного бремени возможно в случае изменения одного из параметров кредита:

• уменьшение суммы основного долга за счет досрочного погашения;
• увеличения срока кредитования;
• снижения процентной ставки;
• изменения графика погашения (порядка оплаты основного долга и процентов).

Все способы, за исключением досрочного погашения, требуют разрешения банка, выдавшего кредит.

Изменение графика при досрочном погашении

Любая сумма, внесенная в качестве досрочного погашения, уменьшает размер основного долга. Начисляемые проценты при этом пересчитываются, исходя из оставшейся суммы.

Почти все банки разрешают при частичном погашении сократить срок ипотечного кредита при сохранении ежемесячного платежа на прежнем уровне. Но большинство кредитных учреждений готовы предложить альтернативное решение в данной ситуации: перестроить график и уменьшить регулярные платежи по кредиту при условии сохранения даты полного погашения.

Виды платежей

В соответствии с договором график платежей может быть аннуитетным или дифференцированным. От этого параметра зависит, выгоднее ли платить ипотеку на понижение ежемесячного платежа или срока.

Аннуитет характеризуется фиксированной суммой ежемесячного платежа. Соотношение основного долга и процентов в рамках аннуитета меняется ежемесячно. При данном способе погашения первые платежи по ипотеке составляют только проценты с небольшой долей основного долга, который значительно сокращается ближе к концу планового срока кредита.

При дифференцированном платеже общая сумма долга делится на равные части в зависимости от срока кредита, а размер процентов меняется ежемесячно в зависимости от остатка. Первые платежи могут быть на порядок выше, по сравнению с аннуитетным графиком, но в процессе выплат их величина снижается.

Чаще всего банки устанавливают аннуитетную форму погашения кредита как более выгодный вариант.

Что выгоднее: уменьшить срок ипотеки или платеж?

Ответ на данный вопрос зависит от жизненных обстоятельств заемщика: желает ли он быстрее расплатиться и минимизировать переплату или снизить кредитную нагрузку в семейном бюджете. Также имеет значение, будет ли досрочное погашение производиться регулярно небольшими взносами или разово крупной суммой.

Для наглядного примера будет использован расчет без учета дополнительных комиссий и страховок при следующих условиях: сумма ипотечного кредита 3000000 рублей, срок 15 лет, ставка 12%.

В зависимости от того, какой тип платежа предусмотрен кредитным договором (аннуитетный или дифференцированный), будет рассчитаны основные параметры:

При дифференцированном платеже сокращение переплаты по ипотеке более, чем на 20 процентов.

Регулярное погашение небольшими суммами

Если заемщик имеет возможность ежемесячно вносить по 15000 рублей сверх платежа в целях быстрого погашения, то графики буду выглядеть следующим образом:

Года	Остаток долга при аннуитете	Остаток долга при дифференцированном платеже
Переплата	1 568 653.80	1 450 132.20
1	2 727 315.22	2 603 333.33
2	2 426 163.45	2 223 333.33
3	2 086 903.24	1 843 333.33
4	1 704 533.74	1 463 333.33
5	1 273 670.42	1 083 333.33
6	788 162.33	703 333.33
7	241 161.44	323 333.33

В данном случае срок кредита и размер переплаты сократятся более, чем в 2 раза, независимо от способа расчета ежемесячного платежа.

Разовое погашение крупной суммой

При возможности внести крупную сумму в счет частичного погашения (в том числе налоговый вычет или материнский капитал), заемщик должен тщательно продумать наиболее оптимальный вариант для пересчета графика.

• Частичное погашение в размере 300000 рублей при сохранении платежа и сокращении срока:

Период погашения		Как сократится срок			Как сократится срок	Общая суммы переплаты за весь срок, руб.
Через год	2 617 602.28	На 37 мес.	2 463 839.90	2 483 333.33	На 18 мес.	2 239 443.52
Через 5 лет	2 199 003.36	На 25 мес.	2 909 169.17	1 683 333.33	На 17 мес.	2 383 443.52
Через 10 лет	1 298 718.21	На 15 мес.	3 275 012.23	683 333.33	На 17 мес.	2 563 443.25

• Частичное погашение на 300000 рублей с уменьшением ежемесячного платежа:

Период погашения	Остаток долга при аннуитете, руб.	Как уменьшится платеж, руб.	Общая суммы переплаты за весь срок, руб.	Остаток долга при дифференцированном платеже, руб.	Как уменьшится платеж, руб.	Общая суммы переплаты за весь срок, руб.
Через год	2 617 602.28	32 308.70 (на 3696,30)	3 160 459.31	2 483 333.33	40 179.85 (на 2983,11)	2 462 960.70
Через 5 лет	2 199 003.36	31 687.06 (на 4317,94)	3 265 431.33	1 683 333.33	31 301.82 (на 7616,90)	2 534 960.33
Через 10 лет	1 298 718.21	29 247.39 (на 6757,61)	3 381 708.41	683 333.33	18 527.28 (на 8330,27)	2 624 956.88

Самым выгодным вариантом при аннуитетных платежах с точки зрения размера переплаты является досрочное погашение с уменьшением срока в первый год кредитования. При дифференцированных платежах данный вариант будет также самым оптимальным, но сумма переплаты существенно не изменится и при уменьшении платежа, а также разница будет небольшой при внесении той же суммы через 5 лет.

Исходя из приведенных расчетов, можно сделать следующие выводы:

• при возможности выбора способа расчета ежемесячных взносов наиболее выгодными являются дифференцированные платежи;
• погашать долг частично рекомендуется при первой возможности, желательно в самом начале;
• наиболее выгодным вариантом пересчета графика при досрочном погашении является сокращение срока.

Способы снижения платы по ипотеке в 2018 году

Сложности по оплате ипотеки могут возникнуть не только в случае ухудшения финансового положения заемщика, но и в силу изменения внешних экономических факторов, таких как колебания курса валют (для валютных кредитов) или изменения определенных экономических индексов, к которым привязаны «плавающие» процентные ставки по кредиту. При любых обстоятельствах есть несколько путей решения.

Программа государственной поддержки ипотечным заемщикам

Постановление Правительства РФ №961 от 11.08.2017 г. позволило возобновить государственную поддержку плательщикам ипотеки, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Основные условия предоставления:

• плательщиками являются ветераны боевых действий, инвалиды и родители детей-инвалидов, законные опекуны хотя бы 1 несовершеннолетнего ребенка или ребенка до 24 лет, обучающегося по очной форме;
• ипотека выплачивается не менее 1 года;
• ежемесячный платеж увеличился на 30% и более;
• залоговое жилье является единственным;
• существуют ограничения по площади заложенного жилья в зависимости от числа комнат.

В рамках данной программы банк может уменьшить сумму ипотеки до 30% от остатка основного долга (не более 1500000 рублей) за счет государственных средств. Для получения подробной информации и проверки участия банка в программе заемщику следует обратиться в офис кредитора.

Рефинансирование

Данный термин подразумевает оформление нового кредита, сумма которого перекроет оставшиеся проценты и основной долг, а условия выплат новых платежей будут более оптимальные для заемщика.

Чаще всего банки не занимаются рефинансированием собственных кредитов, но воспользоваться данным продуктом можно через другую кредитную организацию. Основные условия для перекредитования :

• прошло не менее 12 платежей с начала предоставления кредита;
• остаток основного долга на момент обращения составляет не менее 500000 рублей;
• оплата на протяжении всего срока производилась без просрочек;
• заемщики удовлетворяют требованиям оценки платежеспособности.

Рефинансирование позволяет перекредитоваться по сниженной процентной ставке, а также увеличить срок полной выплаты, что существенно понизит выплаты по ипотеке.

К примеру, если заемщик ежемесячно выплачивает ипотеку под 12% годовых в размере 36005 рублей, а до полного погашения остается 10 лет с долгом в 2200000 рублей, то при рефинансировании того же кредита по ставке 10,5% ежемесячный платеж снизится до 29686 рублей в месяц.

При выборе программы рефинансирования необходимо учесть комиссии банка, размеры страховки и условия изменения размера платежа или ставки для выбора наиболее выгодного варианта.

Реструктуризация

Данный кредитный продукт применяется банками для собственных «проблемных» кредитов. Его суть состоит в изменении параметров договора на определенное время или до конца срока кредитования с целью предоставления возможности добросовестной выплаты заемщиком, испытывающим финансовые затруднения. Реструктуризацию чаще всего применяют в следующих случаях:

• рождение детей в семье заемщика;
• снижении заработной платы или сокращение/увольнение;
• тяжелые заболевания заемщиков, требующие длительного лечения;
• потеря близких родственников.

Поменять размер ипотеки, если уменьшилась зарплата или наступили другие неблагоприятные условия для выплат, можно различными способами при наличии одобрения банка:

• предоставление «кредитных каникул» в рамках которых платеж значительно снижается на определенный срок (чаще всего до 12 месяцев) за счет отсрочки уплаты процентов с увеличением срока полного погашения;
• пролонгация кредита с уменьшением платежа и сохранением процентной ставки;
• уменьшение процентной ставки и пересчет графика платежей по решению банка.

Отдельным случаем реструктуризации является предоставление отсрочек платежа при изменении даты получения доходов. Ряд банков не допускает изменение даты платежа по ипотеке. Но в ситуациях, когда у заемщика изменяется дата выдачи заработной платы (в том числе при переходе на новую работу), оплата ипотеки может осуществляться с опозданием в 1 месяц в силу значительного размера ежемесячного взноса. Многие банки, в том числе Сбербанк, идут на встречу клиентам и предоставляют «кредитные каникулы» или отсрочку платежа на 1-2 месяца для предотвращения возникновения просрочки.

Для рассмотрения вопроса о реструктуризации при любых обстоятельствах необходимо предоставить пакет документов по требованию банка, а также написать соответствующее заявление.

Поиск средств для досрочного погашения

При помощи дополнительного взноса можно уменьшить долг по ипотеке, используя материнский капитал или суммы возврата налогового вычета . Залоговое жилье можно сдать в аренду, если заемщик изыщет иное место проживания.

Пересмотр срока ипотеки

Максимальный срок погашения ипотеки в большинстве банков достигает 25-30 лет. Многие заемщики вынуждены подавать заявки на данный срок, если их платежеспособность недостаточна для меньшего срока. Разница в условиях выплаты и общей сумме переплаты для кредита в 3000000 рублей под 12% годовых на 15, 20 и 30 лет будет выглядеть следующим образом:

Увеличение срока ипотеки

После заключения кредитного договора увеличить количество лет по ипотеке можно только в исключительных случаях по решению банка. Для этого необходимо предоставить документы и заявление, в котором следует изложить причины, по которым полное погашение должно быть продлено. Банк рассматривает заявление в установленном порядке, но всегда имеет полное право отказать в подобной просьбе.

«Растянуть» срок после оформления сделки возможно на индивидуальных условиях при реструктуризации кредита или в случае успешного рефинансирования в другом банке на оптимальный для заемщика срок.

Уменьшения срока ипотеки

Для того, чтобы убрать года по ипотеке, обычно не требуется специального пересмотра условий. Заемщик всегда имеет право осуществлять досрочное погашение независимо от суммы в любой период в соответствии с условиями кредитного договора. При сохранении размера ежемесячного взноса срок будет уменьшаться автоматически, а соотношение основного долга и процентов при аннуитетных платежах меняться после каждого погашения.

Как продлить срок решения по ипотеке

Если заемщик получил от банка положительное решение на оформление ипотеки, срок которого обычно составляет 1-3 месяца, но по ряду обстоятельств не успел им воспользоваться, то для нового одобрения банки обычно просят обновить документы, срок действия которых устанавливается внутренним регламентом кредитной организации. К ним чаще всего относятся:

• справки о доходах;
• копии трудовых книжек;
• справки о составе семьи;
• выписки из ЕГРП.

При подаче нового пакета документов решение банка чаще всего не меняется, если финансовое или семейное положение клиента осталось на прежнем уровне, а условия ипотечных программ не изменились.

Заключение

За все время выплат по ипотечному кредиту заемщик может встретить ряд жизненных трудностей, которые могут повлиять на финансовую стабильность и возможность своевременных выплат. Но в каждой ситуации можно найти выход. Самое главное - своевременное осознание и незамедлительное обращение в банк для совместного разрешения проблем по ипотеке.

Возможность снижения ставки по ипотеке является одним из актуальных вопросов у заемщиков, оформивших договоры несколько лет назад до уменьшения процента рефинансирования ЦБ РФ. После принятия данной меры банкам предложили занизить тариф, но на самом деле разница равна 3-5 пунктам и больше. О снижении ставки по действующей ипотеке рассказано в статье.

Кому можно обращаться?

Написать заявление на снижение процентной ставки по ипотеке в банк, предлагающий выгодные условия, имеют право заемщики по открытым договорам. К причинам относят следующие факторы:

1. Появление ребенка и появление дополнительных трат.
2. Ухудшение финансового состояния, смена работы, изменение состояния здоровья.
3. Желание досрочно оплатить кредит на выгодных условиях.

После обращения о снижении ставки по действующей ипотеке может произойти уменьшение ежемесячного платежа или изменение суммы, что благоприятно скажется на материальном состоянии плательщика.

Виды снижения ставки

Как снизить процент по ипотеке? Есть несколько видов процедур со своими условиями и требованиями. Клиенты могут выбрать для себя наиболее подходящий вид. Известные следующие варианты снижения процентной ставки по ипотеке:

1. Рефинансирование. Это сложная процедура, при которой происходит подписание договора по ипотеке на новых условиях. Сделка переоформляется одним банком, но можно обратиться и в другое финансовое учреждение.
2. Реструктуризация. Процедура оформляется при заключении дополнительного соглашения к основному договору при изменении ставки по кредитной программе в том банке, где предоставлено обеспечение. В документе указываются договоренности между финансовым учреждением и клиентом о действии новых условий оплаты процента и пересчете оценки договора и платежей.
3. Применение средств социальной поддержки. Некоторая сумма ипотеки оплачивается благодаря государственным средствам, например, по программе «Молодая семья» или «Жилище». Возможно внесение представленного финансирования в счет первого платежа, что нужно для снижения ставки.
4. Обращение в суд. Если клиент узнал, что некоторые условия по ипотеке, включая назначение процента за пользование деньгами, не соответствуют закону и правилам ЦБ РФ, или если с расчетом допущены нарушения, можно обратиться в суд. Для этого составляется заявление на снижение процентной ставки по ипотеке или изменение условий сделки.

Заявление

Образец заявления на снижение процентной ставки по ипотеке представлен в статье. По нему и нужно составлять документ в любой банк. В заявлении на снижение процентной ставки по ипотеке сверху в шапке фиксируется, кому предназначается обращение, личные данные (Ф.И.О., данные паспорта, регистрация, номер договора).

В основной части указывается просьба уменьшения процентов по определенному договору (номер и дата его составления) по конкретной причине, например, из-за падения ставок по ипотеке. В заявлении на снижение процентной ставки по ипотеке указывается метод, по которому желательно оповестить о решении:

1. Почтой.
2. Лично в отделении банка.
3. По электронной почте.

В конце заявления на снижение ставки по ипотеке в Сбербанке или любом другом банке обязательно указывается Ф.И.О., номер телефона, подпись и дата. Банком будет рассмотрено прошение, а затем принято решение. Из-за большого количества поступлений таких заявок ответ может поступить не сразу. Обычно максимальный срок составляет не больше 30 дней с даты подачи заявления на снижение ставки по ипотеке в Сбербанке или другом финансовом учреждении.

Условия

Как снизить процентную ставку по действующей ипотеке? Для этого важно соблюсти некоторые условия:

1. Срок действия договора от 4-6 месяцев, в каждом учреждении он разный.
2. Отсутствие просрочек, невыплат на протяжении всего периода.
3. Наличие подтверждения платежеспособности.
4. Положительная кредитная история.
5. Возможность привлечения поручителя или созаемщика.
6. Ликвидность недвижимости, отсутствие претензий от прошлых хозяев.
7. Согласие супруга/и.
8. Отсутствие зарегистрированных детей в объеме залога.

Новый процент действует на остаток договора и задолженности. Пересчет за полный период осуществляется редко.

Процедура оформления договора

По снижению ставки события могут развиваться по 3 вариантам:

1. Оповещение клиентов банка учредителем об изменении условий ипотеки при предоставлении благоприятного режима. Сообщения пересылаются на телефоны, но могут поступать уведомления на электронные, почтовые адреса. Нередко данная рассылка является массовой, но бывают и ситуации лояльности банка к конкретному заемщику, который исправно вносит платежи на протяжении длительного времени по старым условиям.
2. Если заемщик узнает о возможности уменьшения ставки на основе изменений программы. Тогда инициатива лежит на клиенте. Ему нужно обратиться с заявлением к руководству организации, а затем получить решение, подписать соглашение к ипотечному договору или договор на измененных условиях.
3. Клиент анализирует ситуацию по ипотеке в регионе. Если наблюдается уменьшение ставки в остальных банках, то он может подать заявку на рефинансирование.

Это основные варианты по тому, как понизить процентную ставку по ипотеке. Каждая процедура требует грамотного оформления. Только тогда она будет действительной.

Условия в Сбербанке

Можно ли уменьшить процент, если кредит оформлен в Сбербанке? Данная процедура выполняется на своих условиях. В данном учреждении есть программа «Рефинансирование». Ставка по ней равна 13,9%. Если раньше договор оформляли под 15%, то с помощью процедуры получится сэкономить 1,1%. Например, при ссуде в 2 млн рублей, выгода будет равна 220 тыс. рублей.

По данной схеме работает перекредитование займа в «ВТБ24», если новый договор будет оформлен в Сбербанке. Возможно перекредитование по реструктуризации. Вероятно как снижение, так и увеличение срока оплаты долга при условии уменьшения ставки в Сбербанке.

Ипотечные госпрограммы

Ипотека с господдержкой является возможностью покупки жилья на выгодных условиях. Сбербанк - одно из учреждений, который реализует данную программу. По ней заемщики могут уменьшить процент до заключения договора. В данной программе ставки начинаются с 10%. Обычно это на 0,5% меньше, чем основной процент от стандартной ипотеки. Привлекательные условия предлагаются:

1. Молодым семьям.
2. Военнослужащим.

Если заемщик может привлечь материнский капитал, то это тоже служит поводом уменьшения ставки. К клиентам предъявляются следующие требования:

1. Возраст - от 21 года.
2. Наличие подтвержденного дохода.
3. Официальная работа.
4. Трудовой стаж - от 5 лет.

Данные требования считаются универсальными, они изменяются в зависимости от программы.

Электронная регистрация

Как и прошлый вариант, электронная регистрация поможет снизить ставку до заключения сделки - на 0,5-0,7%. Точный размер назначается индивидуально. Такие сделки доступны не для всех. Ими могут воспользоваться:

1. При покупке квартиры.
2. При приобретении участков, на которых нет недвижимости, если первое право собственности оформлено после 1998 года.
3. Если участникам от 18 лет.
4. Не привлекаются представители.
5. Участие не больше 2 покупателей и 2 продавцов.

Более подробные сведения о данной услуге можно узнать у специалистов банка.

Личная страховка

Данный вариант подходит для тех, кто отказался от личной страховки во время оформления ипотечного договора. Страхование жизни и здоровья является добровольным делом. Но в Сбербанке не совсем лояльно относятся к тем, кто не желает оформлять комплексное страхование.

Для этих клиентов базовых процент увеличивается на 1 пункт. К примеру, если минимальная ставка составляет 10%, то при отказе от страховки будет 11%. Для уменьшения переплаты нужно застраховаться. С компаниями, которые предоставляют данные услуги, можно ознакомиться на сайте Сбербанка или в отделении.

Зарплатные клиенты

Если есть зарплатная карта Сбербанка, то клиент имеет преимущества. Если ее нет, то ставка повышается на 0,5%. Если карта была оформлена после подписания документов, то нужно подать заявку в Сбербанк, где указать это обстоятельство. Заявление будет рассмотрено, и при положительном решении ставка уменьшится.

Акционные предложения

Это еще один способ, как снизить ставку в Сбербанке. Акционные предложения инициируются застройщиками-партнерами, а также самим учреждением. С их списком можно ознакомиться на официальном сайте.

Обычно предложения появляются перед праздниками, знаменательными датами. Акции обладают ограниченным сроком действия. Для желающих участвовать устанавливают особые условия, которые отличаются от обычной ипотеки.

Плюсы и минусы

Переоформление документов по ипотеке при возможности уменьшения ставки не нужно откладывать, так как это позволит уменьшить финансовую нагрузку на клиента при условиях:

1. Пересчета всей суммы.
2. Уменьшения платежа.
3. Снижения страховки.
4. Сокращения периода действия документа и оплаты долга.

Но в данной услуге есть и недостатки:

1. Нужно проводить вторичную оценку объекта залога компанией, из-за чего нужны дополнительные траты.
2. Устанавливаются комиссии новым банком. Их размер может быть разным в каждом финансовом учреждении.

Причины отказа

С помощью ставки банк покрывает риски. Если заемщик исправно оплачивает по обязательствам, не пропускает платежи, имеет стабильный заработок и положительную репутацию, то такому клиенту вряд ли откажут в снижении ставки. Но отказ следует при невысокой платежной дисциплине.

Банки учитывают разные факторы. Имеет значение сумма остатка. Если клиент выплатил около 98% долга, то внесение изменений будет нецелесообразным. Если отказали в банке, где оформлена ипотека, то не следует расстраиваться. Заемщики имеют право обращаться в другие учреждения за рефинансированием. Так получится выбрать наиболее привлекательные условия кредитования.

При оформлении процедуры снижения процентов необходимо учитывать следующие советы:

1. Важно ознакомиться с последствиями изменения условий. Сведения, предоставляемые по запросу с электронных калькуляторов онлайн на официальных сайтах, не всегда действительные. Во время расчета обычно не учитываются условия об оплате комиссий, страхование засчитывают по минимальной ставке с неполным комплектом услуг, не учитывают в сумму траты на вторичную оценку объекта. Узнать данные детали и тарифы можно после обращения в банк.
2. Для снижения ставки по новому документу возможно применение дополнительных методов, которые гарантируют выплаты, например привлечение поручителей, созаемщиков.
3. Для переоформления ипотечного договора по уменьшенной ставке желательно обращаться в банк, где предоставлен зарплатный проект или заемщику выдаются другие выплаты или есть действующие вклады. Заключить с данной организацией более выгодный договор будет легче.

Таким образом, клиенты имеют право на снижение ставки по ипотечному договору в нескольких случаях. Такая процедура уменьшает финансовую нагрузку, поэтому оплатить остаток будет намного проще.

Добрый день,
12 февраля 2019 года мной была подана заявка на ипотечное кредитование через сервис ДомКлик. Я являюсь многолетним зарплатным клиентом Сбербанка, поэтому от меня потребовался минимальный пакет документов, а для супруга (как созаемщика) копия трудовой книжки и справка 2 НДФЛ. Все необходимые документы были загружены в систему и заявка ушла на рассмотрение. По итогу были выставлены следующие замечания:
1. По моей временной регистрации (не хватало реквизитов паспорта);
2. По справке 2 НДФЛ супруга - не указан контактный телефон работодателя.
Взяли корректную справку 2 НДФЛ, в паспортном столе поставили отметку в части реквизитов в бланке временной регистрации и 16 февраля снова загрузили пакет документов на рассмотрение.
18 февраля получили одобрение с указанием доступного лимита для займа. Встретились с нашим менеджером лично, так как первый раз ипотечный заём и много вопросов. Работой менеджера остались довольны.
Подобрали подходящий вариант, собрали все необходимые документы. В качестве дополнительной опции заказывали расширенную юридическую проверку объекта.
8 апреля все документы, необходимые для принятия решения об одобрении, были направлены в банк. Были озвучены сроки 3-5 рабочих дней, такой же срок (5 рабочих дней) указан в статусе по заявке на сайте ДомКлик. На данный срок мы настроили продавца квартиры.
Дальше ситуация вышла из под контроля.
Сегодня 17 апреля - решения до сих пор нет. 8 рабочих дней. В процессе разбирательства выяснилось следующее:
1. Документы приняты в работу андеррайтерами 9 апреля;
2. 15 апреля (5 рабочий день) выставлено дополнительное требование о предоставлении справки 2НДФЛ от супруга за 2019 год (первоначально была подана за 2018).
3. Справку предоставили в этот же день, прошло 2 рабочих дня (не считая 15 апреля) - ответа нет.
4. Какие дополнительные требования по документам могут еще возникнуть?

Вопросы:
1. В чем причины запроса дополнительных документов на 5(!!!) день рассмотрения? То есть сотрудники службы проверки вообще не приступали к рассмотрению пакета документов в течение 5 рабочих дней?
2. По пояснениям сотрудников центра ипотечного кредитования дополнительные запросы - + 1 или 2 дня к окончательному решению со стороны Банка. Прошло 2 дня - статус заявки не изменился, она по-прежнему на рассмотрении у андеррайтеров.
3. Когда будет окончательное решение?
Данная ситуация с несоблюдением сроков рассмотрения со стороны Банка привела к тому, что продавец заинтересован продать квартиру и желающих приобрести много, сколько нас будут ждать - непонятно. Мы вынуждены нести дополнительные непредвиденные траты на аренду жилья. И нет ясности ни со сроками, ни с ожидаемым решением. Если продавец реализует квартиру другим покупателям, то деньги на оценку объекта и расширенную юридическую проверку потрачены будут впустую.

Примечание:
Замечаний к сотрудникам центра ипотечного кредитования нет, всегда на связи, отвечают на все вопросы и дают ценные советы. Но ситуация сейчас им не подконтрольна к сожалению.

Прошу прояснить ситуацию с андеррайтерами и предоставить разъяснение с указанием конкретных сроков, которые будут соблюдены.

Решающее значение в момент выбора кредитора для оформления жилищного кредита имеет процентная ставка. От нее зависит размер ежемесячного платежа и сумма итоговой переплаты. Оба фактора являются ключевыми при анализе банковских продуктов. Снижение ставки по ипотеке в 2018 году вполне оправдано, после того как Центробанк неоднократно уменьшал размер ключевой ставки. Это способствует росту в области жилищного кредитования, а значит, увеличению продаж на рынке недвижимости.

Снижение ставки по ипотеке: предпосылки и прогнозы

Финансовый кризис в стране не мог не отразиться на жилищном кредитовании. Рост курса доллара, падение цен на нефть и увеличение ключевой ставки со стороны Центробанка привели существенному падению ипотечного рынка. В этот момент кредитные организации повысили процентные ставки, одновременно увеличив размер стартового платежа.

Однако к 2017 году было отмечено оживление в сфере кредитования. Финансистами прогнозировалось массовое уменьшение платы за пользование заемными средствами. Посылом для таких заявлений стало снижение ключевой ставки ЦБ РФ. Это происходило трижды в течение 2017 года. В конце прошлого года ставка составляла 7,75%.

Для большинства граждан вопрос, ожидается ли снижение ставок по ипотеке в 2018 году, стоит остро. Ведь ипотека предполагает длительный срок заимствования, и потенциальным заемщикам хочется оформить кредит по наиболее выгодным условиям. В июне прошлого года Центробанк вновь принимает решение об уменьшении размера ставки – до 9%.

В середине сентября состоялось очередное снижение – до 8,5%. Последнее уменьшение ключевой ставки произошло в декабре 2017 года – до 7,75%.

Снижение ключевой ставки и ипотека имеют тесную взаимосвязь. От значения ставки зависит плата за пользование заемными средствами в кредитных организациях. Также ключевой показатель оказывает влияние на уровень инфляции в стране. Основным мотивом вносимых изменений стало замедление роста потребительских цен.

Кроме этого, банковская клиентура интересуется, когда снизят ставки по ипотеке. Граждане стремятся оформить заем на покупку жилья с учетом сокращения его стоимости. Улучшение условий по ипотечным продуктам обусловит развитие строительной отрасли и рынка недвижимости в целом. По мнению аналитиков, сокращение размера платы за пользование кредитом обусловит рост ипотечного рынка на ближайшие 3-4 года.

Актуальные ставки

Уменьшение показателя со стороны ЦБ РФ привело к снижению аналогичного параметра в Сбербанке, крупнейшем банке страны. Состоявшееся снижение ипотечной ставки стало самым значительным за последние несколько лет. Величина сокращения варьируется от 0,6 до 2 процентных пунктов.

При этом Сбербанком на 5 пунктов был уменьшен размер первоначального взноса для приобретения готового жилья. Теперь он, как и для новостроек, составляет 15% от стоимости жилья. Ранее для покупки вторички принимался стартовый платеж не менее 20%.

Вслед за флагманом жилищного кредитования сокращение платы за пользование займом произошло в большинстве крупных банков.

Наблюдается снижение ипотечной ставки до 9,5 – 10% и ниже, что является рекордным параметром за последние пять лет.

Уже в настоящий момент поток клиентских заявок увеличился на 25% по сравнению с началом года.

Для готового жилья

Базовые условия для приобретения квартиры на вторичном рынке сейчас следующие:

Финансовое учреждение	Ставка, %		Непрерывный стаж	Возраст
Сбербанк	10	15	6	21-75
ВТБ 24	9.7	20	3	21-65
Райффайзенбанк	10.5	15	3	21-65
Газпромбанк	9.5	10	6	21-60
Россельхозбанк	9.5	15	6	21-65
УралСиб	9.9	10	3	18-65
Промсвязьбанк	10.7	20	4	21-65

Для новостроек

Обзор актуального размера платы за пользование займом при покупке квартиры на первичном рынке:

Финансовое учреждение	Ставка, %	Размер ПВ, в % от стоимости жилья	Непрерывный стаж	Возраст
Сбербанк	10	15	6	21-75
ВТБ 24	9.7	20	3	21-65
Райффайзенбанк	10.4	10	3	21-65
Газпромбанк	9.5	10	6	21-60
Россельхозбанк	9.5	20	6	21-65
УралСиб	9.4	10	3	18-65
Промсвязьбанк	10.4	10	4	21-65

В таблицах приведены средние значения показателя. В рамках проводимых каждым банком акций ставка может быть меньше. Обычно это касается приобретения недвижимости у конкретного застройщика.

Как получить низкую ставку при оформлении

Итоговая плата за пользование заемными средствами рассчитывается индивидуально для каждого клиента. Она зависит от множества факторов. Чтобы претендовать на оформление займа по самой низкой ставке, следует соответствовать таким критериям:

1. Наличие постоянного места работы и стабильного дохода. Наемных работников кредитуют охотнее, а значит, и ставка для них будет ниже, чем для индивидуальных предпринимателей.
2. Наличие в собственности недвижимого имущества. При оформлении залога плата по займу также снижается.
3. Положительная кредитная история.
4. Участие в зарплатных проектах банка. В основном для таких клиентов финансовые учреждения предлагают продукты с более гибкими условиями.
5. Возможность внести стартовый платеж, превышающий установленный банком минимум. Чем больше вносит заявитель, тем ниже будет ставка.

Кроме этого, на сниженные проценты могут претендовать участники специальных программ: военнослужащие, молодые семьи, сотрудники бюджетных предприятий. Дополнительным фактором сокращения платы за пользование заемными средствами является участие в акциях, периодически проводимых в банковских структурах.

Каждое финучреждение выдвигает свои требования к оценке платежеспособности клиента и установлению уровня процентной ставки.

Уменьшение процентов по действующей ипотеке

Действующие заемщики также задаются вопросом, как снизить ставку по ипотеке, если кредит уже взят. Для этого существует следующие способы:

1. Попробовать обсудить с финансовым учреждением пересмотр условий по имеющейся ссуде. Это возможно в том случае, если банк сокращает размер показателя по той же программе, по которой у клиента уже оформлен кредит. Однако кредитные организации идут на это неохотно, апеллируя тем, что соглашение было подписано на индивидуальных условиях.
2. Обратиться с заявкой на рефинансирование в другой банк. Множество кредиторов предлагают такой продукт клиентам. При этом следует учесть, что просрочек при обслуживании действующего займа быть не должно. Также подобная процедура потребует новых временных затрат и расходов, связанных со страхованием имущества.
3. Реструктурировать кредит в своем банке. При возникновении вопроса, как уменьшить свой ежемесячный платеж по уже взятой ипотеке, этот инструмент применяется в первую очередь. Но для того чтобы воспользоваться возможностью реструктуризации, нужно иметь для этого веские причины. Не каждый кредитор одобрит такую заявку.

Ипотечные кредиты дешевеют, и это вызывает увеличение спроса на рынке недвижимости. Сделать прогноз, сколько еще продлится эта тенденция, трудно.

Сбербанк снижает ставки по ипотеке: Видео

Тысячи обращений граждан России в Сбербанк о снижении процентной ставки по ипотеке проигнорированы, а точнее заявителям дан ответ о том, что для пересмотра условий ипотечного договора нет оснований. Так ли это? Кто прав? Таких вопросов сотни на форуме портала «Пикабу» («Pikabu»). Давайте разберем тему подробно.

Ипотечный кредит - самый востребованный вид займа. Купить собственное жильё без помощи со стороны могут единицы. Поэтому люди и обращаются в кредитные учреждения. А так как Сбербанк занимает лидирующее положение на финансовом рынке страны, то и выдает львиную долю ипотечных займов на протяжении длительного времени.

И вот здесь возникла коллизия: по результатам работы банка за 2017-2018 годы, произошел дисбаланс в ставках по ипотеке. Клиенты банка, заключившие в этот период ипотечные договора, значительно переплачивают по займам, на 4-8%, чем те, кто его оформлял до или после указанного срока.

Процентная ставка по ссуде на приобретения жилья очень жестко привязана к ставке рефинансирования Центробанка России. Когда в начале 2015 года ЦБ России поднял ставку рефинансирования с 10% до 17% из-за резкого падения цен на нефть, взлетели и ставки по всем видам ссуд. Ипотечные кредиты стали оформляться под 13-15%, а то и выше. В 2017 году ситуация в экономике страны стабилизировалась, что привело к естественному снижению базовой ставки. В 2019 году она составляет уже только 7,25%. Естественно, произошло изменение и ставок по ипотеке.

В 2019 году Сбербанк предлагает ипотечные займы на следующих условиях:

• базовая процентная ставка - 9,25%;
• для семей, у которых более двух детей, с государственной поддержкой - 6%;
• приобретение жилья на вторичном рынке (готового) - от 8,6%;
• приобретение жилья на первичном рынке (строящегося) - от 7,4% (на такой размер ставки могут рассчитывать клиенты банка, покупающие квартиры у застройщиков, являющимися партнерами Сбербанка - во всех остальных случаях она будет выше на 1-2%);
• строительство индивидуального дома - 10%
• приобретение загородной недвижимости - 10%;
• военная ипотека - 9,5%;
• рефинансирование ипотечных кредитов - 9,5%
• ипотека с привлечением материнского капитала - от 8,9%.

Исходя из приведенной информации, естественным выглядит желание многих клиентов изменить действующий договор по ипотеке.

Способы снижения ставки по уже выданной ипотеке

Обращаясь в Сбербанк с устным обращением о возможности произвести пересмотр условий ипотечного займа, многие делают ошибку. Сотрудники банка или не обладают необходимой информацией, или намеренно ее не выдают. На официальном сайте банка на эту тему также ничего нет. В результате люди молча платят большие проценты по ссуде, не подозревая, что их можно пересмотреть в меньшую сторону.

Сразу отметим, что сделать это сложно. Любой кредитор не заинтересован в изменении условий договора в сторону, уменьшающую его доходы. Однако есть вполне законные методы добиться положительного результата в противостоянии с банком:

• рефинансировать ссуду;
• провести реструктуризацию кредита;
• подать в суд иск об изменении условий кредитования в связи с ухудшением материального положения;
• стать участником государственных социальных программ (материнский капитал, рождение второго и последующего ребенка, молодая семья и т.д.).

Пытаясь оградить себя от массового пересмотра условий ипотечного договора, Сбербанк ввел ряд ограничений:

• процентная ставка по ипотеке - не менее 12% годовых;
• остаток задолженности должен превышать сумму в 300,0 тыс. руб.;
• у клиента банка не должно быть нарушений условий договора - например, просрочек по оплате;
• заем не подвергался реструктуризации.

Однако это не означает, что нельзя получить меньший процент ставки по ссуде, если в договоре она ниже 12%.

Начинать необходимо с подачи заявления. На него банк обязан дать официальный ответ, в котором указываются причины отказа. Если они необоснованны, можно в ходе судебного разбирательства потерять значительно больше. Поэтому Сбербанк дает корректные ответы.

Заявление можно подать лично и через Сбербанк Онлайн.

При личном посещении отделения банка предварительно нужно написать заявление произвольной формы. В нем указать: прошу снизить процентную ставку по кредитному договору № 1234 от 00.00.000 года в связи с тем, что Центробанк России снизил ставку рефинансирования до 7,25%. Но лучше взять образец в интернете, например, . Его распечатать, заполнить, подписать и отсканировать.

Образец заявления.

Подать заявку необходимо в двух экземплярах, чтобы банк сделал отметку о приеме на бланке клиента. Дело в том, что по регламенту Сбербанка он обязан дать ответ в течение 30 дней. Фактически решения банка можно ожидать до 120 дней. Задержка ответа является основанием для подачи иска в суд, который в большинстве случаев становится на сторону истца.

Электронное заявление подается через ДомКлик . Для этого нужно войти в Личный кабинет Сбербанк Онлайн, перейти на страницу ДомКлик. В разделе «Ипотека» активировать «Заявление на снижение ставки». Появившиеся поля заполнить и переслать банку.

В течение 30 дней банк обязан ознакомить заявителя о принятом решении. Ответ будет направлен на электронную почту, адрес указывается в заявке или SMS-сообщением на номер сотового телефона, который также вписывается в электронную заявку.

Реструктуризация

Наиболее эффективный метод изменения параметров ипотечного договора, когда можно сэкономить значительную сумму - реструктуризация займа. Во время этого процесса можно:

• снизить процентную ставку;
• сократить сроки кредитования, что также значительно экономит денежные средства.

Реструктуризация, или перекредитование, проводится лишь в одном случае - если у заемщика изменилось материальное положение. При этом не важно, улучшилось оно или улучшилось.

Когда у заемщика появляется возможность сократить сроки ипотеки, что свидетельствует о повышении его благосостояния, вместе с заявлением о пересмотре условий договора подаются:

• копия договора займа;
• справка формы 2-НДФЛ;
• приказ по кадрам о повышении в должности с соответствующим ростом оклада;
• документы из ПФ РФ, подтверждающие назначение пособия или пенсии;
• бумаги, подтверждающие дополнительные источники дохода;
• справка от работодателя о выходе созаемщика на работу после декретного отпуска и т.д.

Перекридитовать ипотеку можно и при ухудшении материального положения. Здесь два пути:

1. уменьшить годовую ставку по ипотеке;
2. увеличить сроки кредита, что ведет к потерям денег из семейного бюджета.

Причины, по которым можно снизить процентную ставку, следующие:

• увольнение по сокращению штатов или ликвидации фирмы (потеря работы из-за прогулов, пьянки или по собственному желанию, в расчет не берутся);
• потеря кормильца;
• рождение ребенка;
• тяжелая болезнь члена семьи;
• снижение уровня зарплаты и т.д.

Весь пакет документов необходимо подавать лично, при этом просить банк поставить отметку на втором экземпляре заявления о его приеме.

Важно: суды при реструктуризации ипотеки игнорируют внутренний регламент Сбербанка о недопустимости уменьшения процентной ставки, если она меньше 12%.

Если банк по каким-то причинам отказал, необходимо подавать исковое заявление в суд. Практически все дела судом были решены в пользу истца.

Рефинансирование

Рефинансирование (от анг. слова refinance) на языке финансистов означает получение нового кредита для погашения задолженности по старому долговому обязательству. При этом новые условия кредитования должны быть лучше предыдущих, иначе теряется смысл процедуры

Программа рефинансирования ипотеки Сбербанка позволяет перекупать ипотечную ссуду у других кредиторов, реконструировать собственный ипотечный заем, объединить в одном договоре до 6 кредитов (ипотека + 5 потребительских кредитов). Подробно и в деталях процесс рефинансирования в Сбербанке рассмотрен в материале « ».

Обращение в суд

Юристы, работники юридических отделов банков и адвокаты по финансовым вопросам считают, что выиграть иск по снижению процентной ставки по ипотеке невозможно. Действительно, нет, и скорее всего не будет ни одного решения суда в пользу истца о снижении процентов по ипотеке в связи с тем, что более чем в два раза снизилась ставка рефинансирования, а с ней и стоимость ипотечного займа.

Для справки: изменить условия договора напрямую можно только в том случае, если кредитор изменил условия комиссии или самовольно повысил ставки.

Но здесь есть нюанс, о котором не говорят. Заемщику, при ухудшении его материального положения (см. выше), необходимо сделать несколько последовательных шагов.

1. Собрать документы, подтверждающие ухудшение его платежеспособности.
2. Используя шаблон, написать заявление в Сбербанк с просьбой произвести перерасчет процентной ставки по ипотеке в рамках реструктуризации ипотечного договора.
3. Подача документов производится лично, с регистрацией приема. Отметка в обязательном порядке ставится на втором экземпляре.
4. Рассмотрение вопросов реструктуризации долга будет проведено в течение 30-60 дней с момента подачи заявления, с приглашением заявителя. Кредитор вряд ли согласиться в добровольном порядке изменить условие договора в части снижения ставки по кредиту. Клиенту банка будет предложено несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации, которые принимать не обязательно. Дальнейшие прения необходимо переносить в зал заседания суда.

Внимание: если величина ежемесячных платежей меньше 25% суммарного дохода семьи, судья не будет уменьшать проценты по ипотеке.

Социальные программы

Каждый заемщик Сбербанка в любой момент может стать участником одной из социальных программ.

1. Жилищная программа «Обеспечение жильем молодых семей». В ее рамках молодые семьи получают от государства материальную помощь, которую можно направить на частичное погашение ипотеки или возмещение собственных средств, если жилое помещение было куплено без привлечения банковских ресурсов. Участниками могут быть семьи:

• у которых оба супруга моложе 35 лет;
• имеющие постоянный источник дохода;
• обладающие статусом нуждающейся в приобретении жилой площади.

Семьям, не имеющим детей, выделяется 35%-ая субсидия. При этом совокупный доход семьи должен превышать 21,0 тыс. руб. в месяц (выплаты составляют примерно 600,0 тыс. руб.).

У семей с одним ребенком ежемесячный доход должен быть не менее 33,0 тыс. руб., а у семьи из 4-х человек - более 43,0 тыс. руб. В обоих случаях субсидия составляет 40%. При рождении или усыновлении третьего ребенка государство увеличивает субсидию на 5%.

С 1 января 2018 г. стартовала новая программа господдержки семей, у которых появился второй или третий ребенок. Таким семьям процентная ставка по ипотеке снижается до 6%.

Чтобы стать участником программы, нужно предоставить в банк соответствующее заявление и оригиналы с копиями свидетельств о рождении каждого ребенка.

2. Материнский капитал - также один из видов социальной поддержки покупателей жилища с помощью ипотеки. Если за период действия ипотечного договора семья получила соответствующий сертификат, деньги материнского капитала можно направить на частичное погашение займа. Подробнее по теме - .

Способы снижения ставки для потенциальных заёмщиков

Правильно проведенная работа по заключению договора ипотечного займа позволяет значительно понижать ставку оплаты за кредит. Для этого необходимо:

1. застраховать жизнь и здоровье - снижение 1%;
2. покупать жильё на стадии строительства у компаний-партнеров Сбербанка - снижение до 2%;
3. получать заработную плату у кредитора - пересчет в меньшую сторону на 0,5%;
4. оформление ипотеки в электронном виде - минус 0,1%.

Таким образом можно процентную ставку по ипотеке суммарно уменьшить на 3,6%.